양도소득세 양도차익 계산 방법, 장기보유특별공제 및 양도소득 기본공제와 양도소득세율 총정리!

안녕하세요. 인퐁입니다!

오늘은 일반인들도 알고 있어야 할 세금 상식 양도소득세편 2탄입니다. 너무 복잡하거나 어려운 내용은 빼고, 일반인이 혼자서 세금 신고할 때 또는 생활 상식으로 가지고 있어야 할 양도소득세에 관한 내용들을 알기 쉽게 알아볼 예정입니다.

이번 글에서는 양도소득세에 대해 완벽 정복하길 원하시는 분들을 위해 양도소득세 절세 방법! 양도가액, 취득가액, 필요경비 기준과 양도소득세율, 장기보유특별공제를 자세히 알아볼 예정입니다.

나에게 필요한 정보만 골라보기 ➡️ 양도소득세 1편 : 양도소득세 개념, 신고납부 방법, 1세대 1주택 비과세

오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용은? 양도소득세 계산구조 :  양도가액, 양도차익, 취득가액, 필요경비, 도대체 무슨 차이야?  장기보유특별공제 : 최대 80%까지 양도세 공제된다고?  양도소득 기본공제 : 기본 250만원 공제받는 방법  양도소득세율 : 2023년 양도소득세율은?

 

1. 양도소득세 계산 구조 : 양도차익 계산 방법

양도소득세의 본질은, 취득일과 양도일 사이에 발생한 이익에 대해 세금을 부과하겠다는 것입니다.

따라서 일반적으로는 양도가액에서 취득가액을 빼서 양도차익을 계산하게 됩니다. 그런데 자산을 보유하고 있는 기간에도 발생하는 여러가지 비용들이 있습니다. 이 비용들 중 자산에 중요한 지출인 경우에는 필요 경비로 보고 양도가액과 취득가액에서 추가로 공제를 해주게 됩니다.

 

즉, 양도가액에서 취득가액을 빼고, 보유기간동안 지출한 특정 비용들인 필요경비를 뺀 금액을 양도차익이라고 합니다.

✅ 인퐁 포인트 취득 시점으로부터 시간이 많이 흘러 서류가 분실되는 등 다양한 이유에 의해 취득 당시에 실제로 거래한 가격을 모르는 경우도 있습니다. 이 경우에는 대략적인 취득가액을 적용해주는데요. 실지거래가액을 모른다면 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순으로 취득가액을 적용하여 차감해줍니다. 즉, 취득가액을 모른다고 해서 양도가액 전체에 대해 양도세를 부과하지는 않는다는 것입니다. 다행이죠?

 

1.1. 주식 등 양도소득세 계산구조

앞서 알아본 것은 부동산 양도소득세의 계산구조이고, 주식 등 자산에 대해서는 보다 단순한 계산구조를 적용합니다.

 

 

부동산의 경우와 다르게, 주식 등 자산에 대해서는 취득가액과 양도비용을 합쳐 필요경비로 한 번에 공제하며, 장기보유특별공제를 적용하지 않는다는 차이가 있습니다.

 

2. 장기보유특별공제 : 양도소득세 감면 받는 절호의 찬스!

장기보유특별공제는 (1) 3년 이상 보유하고 양도하는 (2) 토지 및 건물에 대해서 양도소득세를 공제하는 제도입니다.

따라서 다음의 자산은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

• 조합원입주권 등 부동산이 아닌 자산
• 보유기간이 3년 미만인 부동산
• 국외에 소재하는 부동산
• 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택
• 미등기 양도자산

✅ 인퐁 포인트 등기되지 않은 부동산을 양도할 경우, 양도소득세에서 여러가지 불이익을 받게 됩니다. 필요경비개산공제율 낮은 수준 적용 (0.3% ~ 1% 수준) 장기보유특별공제 적용 배제 양도소득세 세율 70% 적용 양도소득세 기본공제 적용 배제 양도소득세 비과세, 세액감면 적용 배제 사실상 양도소득세의 대부분의 혜택을 받지 못하는 것이라고 보면 되는데요. 등기되지 않을 경우 행정적으로도 불편함을 초래하며, 특히 투기용으로 사용되는 경우가 많기 때문에 이러한 불이익을 적용하고 있습니다.

 

 

2.1. 장기보유특별공제율

3년 이상 보유하는 토지 및 건물에 대해서는 장기보유특별공제를 적용할 수 있는데, 그 중에서도 1세대 1주택은 거주기간에 의해서 다음과 같이 추가로 공제받을 수 있습니다.

 

 

즉, 10년 이상 보유하고 거주한 1세대 1주택을 양도하면 장기보유특별공제 80%를 적용받아, 원래 내야했던 양도소득세의 20%만 낼 수 있는 것입니다.

 

3. 양도소득기본공제

앞서 양도소득세가 부과되는 자산에 다음과 같이 총 네 그룹이 있다는 것을 알아보았습니다.

( ➡️ 양도소득세가 부과되는 자산 및 자산 그룹에 대해서는 1편에서 더 자세히 알아볼 수 있어요! <링크>)

양도소득기본공제를 통해 각 그룹 별로 양도차익에 대해서 250만원을 공제받을 수 있습니다.

만약 동일한 그룹 내에서 여러 차례의 양도 거래가 있었다면 양도소득기본공제는 다음과 같이 적용합니다.

• 동일 그룹 내에서는 손익을 통산합니다.

손익통산이란? 손익 통산은 세법상 언어로, 손해와 이익을 합친다는 것을 의미합니다. 예를 들어 대주주 김인퐁씨가 국내주식 A를 양도함으로써 50만원의 손실을 보고, 국내주식 B를 양도함으로써 150만원의 이익을 봤다면, 주식이 포함되는 2그룹의 양도차익은 두 손실과 이익을 합한 100만원 이익이 되고, 이에 대해 250만원의 양도소득 기본공제를 적용하므로 양도소득세를 내지 않게 되는 것입니다.

• 동일 그룹 내에서는 먼저 양도한 거래 분부터 양도차익을 공제합니다.

또한 마찬가지로, 미등기 자산은 양도소득 기본공제를 받을 수 없습니다.

 

4. 양도소득세 세율

양도소득세도 다른 세금과 마찬가지로 누진세율을 적용받습니다.

 

4.1. 주식 등에 적용되는 양도소득세율

주식을 양도한 경우, 각 과세표준 구간에 대해 다음의 세율을 적용받게 됩니다.

 

4.2. 부동산, 부동산에 관한 권리에 적용되는 양도소득세율

과세표준 구간에 따라 세율이 다르게 적용되는 주식 등 자산과는 다르게 부동산 또는 부동산에 관한 권리를 양도한 경우, 자산의 종류에 따라 다른 세율이 적용됩니다.