부동산 중개수수료 총정리 : 복지, 부동산 중개보수 계산 방법, 요율표

새로운 시작의 발걸음을 내딛을 때, 정말 많은 용기와 준비가 필요합니다. 새로운 일상, 새로운 환경, 새 집으로의 이사는 그 중 하나인데요.

그런데 이사 준비의 설레임과 기대 속에 한 가지 주의해야 할 포인트가 있습니다. 바로 ‘복비’로 알려진 부동산 중개 수수료인데요. 누구나 한 번쯤은 부동산 앞에서 망설인 경험이 있을 것 같습니다. 집값은 그렇다고 해도 수수료를 얼만큼 요구할지 엄두도 안나 예산을 훌쩍 벗어나게 되는 경우가 생기기 때문입니다.

그래서 오늘은 인퐁과 함께 복비가 도대체 무엇인지, 복비에 상한선은 없는지, 중개 수수료 부담을 줄일 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용

복비란?

복비의 정식 명칭은 부동산 중개 수수료입니다. 기억하시는 분들도 계시겠지만, 과거에는 부동산을 복덕방이라고 불렀는데, 이 복덕방에서 파생된 단어입니다.

부동산 중개보수는 부동산을 중개하는 것에 대한 대가입니다. 일반적으로 부동산은 그 금액이 크고, 소유 및 권리 관계가 복잡하여 등기를 필수적으로 요구하는 재산입니다. 그렇기 때문에 매수자와 매도자 사이 법적 관계를 중재하거나 적정 가격을 파악하고, 조정하는 역할을 하는 전문가인 공인중개사가 필요합니다.

이 과정에서 공인중개사는 거래 관계에서 양방을 위해 노력한 중개자로서의 보수를 받게 되는데, 그 보수를 부동산 중개 보수라고 합니다.

💡 인퐁 팩트체크

공인중개사가 부동산 중개 보수를 요구하는 것은 법적으로도 규정된 사안입니다. 중개사가 복비를 요구할 때 소위 말하는 ‘갑질’을 한다고 여기는 경우도 있는데요. 중개 보수를 요구하는 것 자체는 법적으로도 규정된 사항이기 때문에, 불법적인 커미션과는 다릅니다.

공인중개사법 제32조에 의하면 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 규정되어 있습니다. 또한, 공인중개사는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있는 정당한 권리가 있습니다.

하지만 그 비용이 법적으로 규정되어있지 않고, 공인중개사 시장이 경쟁이 치열하거나 공개된 시장이 아니기 때문에, 이용자 입장에서는 충분한 정보를 제공받지 못한 채 비용만 떼인다고 생각하는 경우가 많습니다.

그런데 원칙적으로 복비의 수준은 협상할 수 있습니다. 즉, 가격이 고정되어 있지 않다는 것이며, 국가에서는 상한요율과 특정한 경우 상한액만을 규정하고 있습니다. 따라서 지역별로 부동산의 상한요율표를 확인할 수 있는데요. 이때 부동산이 위치한 지역에 따라 해당 요율을 적용한다는 점을 주의하셔야 합니다.

중개보수 계산방법

부동산 중개수수료 한도는 거래금액 X 상한요율 로 계산됩니다.

🗝️ 서울시부동산정보광장, 경기부동산포털에서 다음 중개보수 요율표를 확인할 수 있으며, 중개보수 모의 계산도 가능합니다.

📊 주택 중개보수 요율표
현행 공인중개사법에서는 공인중개사가 받는 주택 중개 보수에 대해서 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시, 광역시도 또는 특별자치도 조례로 정할 수 있도록 하고 있습니다.

만약 건축물 중 주택 면적이 1/2 이상인 경우 주택의 중개보수를 적용하고, 주택 면적이 1/2 미만인 경우 주택 외의 중개보수를 적용합니다.

1️⃣ 서울특별시 주택 중개보수 요율표
서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례 제2조 별표1에 의해, 서울시 안에서 부동산을 거래하는 경우 다음의 상한요율 및 한도액을 준수하여야 합니다.

복비 한도액은 다음의 경우에만 적용됩니다.

주택을 매매하거나 교환시 거래금액이 2억원 미만인 경우
주택 임대차 계약시 거래금액이 1억원 미만인 경우

주택의 부속토지 및 주택 분양권도 위의 복비 상한요율 및 한도액을 적용받습니다.

전세인 경우 보증금이 거래금액으로 적용되며, 월세 또는 반전세는 보증금 + (월별 차임 X 100) 이 거래금액으로 적용됩니다. 단, 계산한 결과가 5천만원 이하일 경우에는 보증금 + (월별 차임 X 70) 가 거래금액으로 적용됩니다.

예를 들어, 보증금 1천만원에 월세 70만원의 집이라면 (1천만원 + (70만원 X 100) =) 8천만원이 거래금액이 되고, 상한요율인 0.4%를 곱하면 (8천만원 X 0.4%) = 32만원이 한도가 됩니다. 그런데, 위 표에 따라 거래금액이 5천만원 이상 ~ 2억원 이하일 경우 한도가 30만원으로 적용되어, 결과적으로 중개보수 한도가 30만원이 되는 것입니다.

분양권의 거래금액은 거래 당시까지 불입한 금액에 프리미엄을 합한 금액입니다. 융자가 있는 경우 융자도 포함합니다.

2️⃣ 경기도 주택 중개보수 요율표
「경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례」 별표1에 의해, 경기 안에서 부동산을 거래하는 경우 다음의 상한요율 및 한도액을 준수하여야 합니다.

주택의 부속토지 및 주택 분양권도 다음 복비 상한요율 및 한도액을 적용받습니다.

그런데 여기서 잠깐!

서울특별시와 경기도 요율표가 동일하다는 사실, 눈치 채셨나요?

비록 각 지자체 조례로 별도 상한요율을 정하고 있지만, 현재에는 전국에 적용되는 상한요율 및 상한 금액이 동일합니다. 별도 조례 개정이 없는 한, 전국이 동일한 수치로 적용될 것이기 때문에 서울시를 기준으로 참고하시면 됩니다.

🏨 주택 외 부동산 중개보수 요율표
주택의 부동산 중개보수는 각 지자체에서 별도 조례로 정하고 있지만, 오피스텔 및 기타 토지 및 상가 등에 적용되는 상한요율은 공인중개사법에서 규정하고 있기 때문에 전국에 동일하게 적용됩니다.

1️⃣ 오피스텔 중개보수 요율
오피스텔의 경우 85㎡이하, 일정설비(전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및목욕시설 등)를 모두 갖춘 경우에 한해 낮은 상한요율이 적용되는 이유는, 전용면적이 85㎡이하인 경우에 한해 바닥난방을 설치할 수 있어 주거용 오피스텔으로 보기 때문입니다.

2️⃣ 그 외 (토지, 상가 등) 중개보수 요율

💁🏻 상한요율을 초과하여 중개보수를 요구하는 경우
위에 규정된 상한요율 또는 금액을 초과하는 중개보수를 요구하는 것은 불법입니다. 각 지자체에서 해당 위반 사항을 접수하고 있으며, 당일 출동하여 지도 및 점검하고 있기 때문에, 만약 발견한다면 신고하시기 바랍니다.

부동산 중개보수 거래 시 주의사항

🤷‍♂️ 부가가치세는 별도인가요?
부동산 중개사가 일반과세자인지, 간이과세자인지에 따라 부가가치세가 달라집니다.

1️⃣ 1단계: 중개사의 과세 유형 확인하기
부동산 거래를 할 공인중개사의 사업자등록번호를 활용하면, 과세유형을 파악할 수 있습니다. 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속하여 ‘과세유형 및 휴·폐업상태’를 조회하면 됩니다.

2️⃣ 2단계: 간이과세자인 경우 부가가치세 10% 요구하면 불법!
조회 결과 중개인이 간이과세자라면 부가가치세 10%를 추가로 부과할 권리가 없습니다. 간이과세자인 경우 소비자 대신 부가세를 납부할 의무가 없기 때문입니다.

하지만 중개인이 일반과세자라면 부가가치세 10%를 별도로 납부하는 것이 맞습니다. 해당 금액은 중개인에게 들어가는 것이 아니라, 중개인이 국세청을 대리하여 미리 수취하는 것이라고 보시면 됩니다.

🤷‍♂️ 영수증 발급받을 수 있나요?
부동산 중개수수료에 대해서는 현금으로 결제할 경우 현금영수증을, 신용카드로 결제할 경우 신용카드매출전표를 발급받을 수 있습니다. 이를 발급하는 것은 선택 사항이 아니기 때문에, 결제하며 영수증을 발급해달라고 요청한다면 중개인은 반드시 영수증을 발급하여야 합니다.

이용자의 입장에서도 영수증을 발급받는 것은 중요합니다. 연말 소득공제를 받을 수 있기 때문인데요. 복비 금액이 적지 않기 때문에 꼭 챙겨서 소득공제 받을 수 있도록 준비하시기 바랍니다.

단, 신용카드 결제 시스템이 없는 중개사 사무소도 있을 수 있습니다. 이는 중개인이 선택하여 설치하는 것이기 때문에 신용카드 결제가 안된다고 해서 무조건 불법인 것은 아닙니다. 카드 결제가 안된다면 현금 결제를 하고, 현금영수증 발급을 요청하시기 바랍니다