안전한 전월세계약 1단계 : 전입신고, 확정일자 받는 방법(대항력, 우선변제권)

월세 또는 전세를 계약하게 되면 큰 돈을 임대인에게 맡겨야하는데, 계약 기간이 끝나고 난 후 돌려받지 못하는 경우가 생기기도 합니다. 이러한 상황이 악의적인 의도에서 비롯된 것이든, 집주인의 부득이한 상황이든 간에, 주거와 관련된 문제이기 때문에 방지하는 것이 무엇보다 중요한데요.

오늘은 인퐁과 함께 이러한 보증금을 안전히 돌려받을 수 있는 수단인 전입신고와 확정일자에 대해서 알아보겠습니다. 전입신고, 확정일자를 말할 때 빠지지 않고 등장하는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권까지 알아볼 예정입니다.

만약 전월세신고제에 대해 궁금하다면 아래 링크를 참고해주세요.

➡️ 전월세신고(임대차계약 신고) - 대상, 신고방법, 유예기간

오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용

대항력, 우선변제권, 최우선변제권

전월세 사기에 관한 내용을 보면, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등의 단어를 많이 접하게 됩니다. 따라서 비단 임차인이 아니더라도 한 번쯤은 들어보셨을 단어들인데요. 셋 다 보증금을 받기 위한 안전장치이지만 정확한 의미를 모르고 계시는 분들이 많습니다.

대항력

💁🏻‍♀️ 대항력이란?
대항력은 말 그대로 대항할 수 있는 힘을 말합니다. 그런데 그 대상이 임대인이 아니라 제3자로, 계약 당사자가 아닌 제3자에게도 대항할 수 있는 능력을 말합니다.

예를 들어, 김인퐁씨가 집주인 A씨의 집에 2년을 세들어 살기로 계약했습니다. 그런데 계약기간이 종료되지도 않은 1년이 지난 시점에, 갑자기 제3자인 B씨가 ‘A씨가 해당 집의 소유권을 본인에게 넘겼다’고 김인퐁씨를 쫓아내려고 합니다. 김인퐁씨는 이 상황에서 A씨 뿐만 아니라 B씨에게도 ‘2년동안은 내가 살기로 했다’고 주장할 수 있어야 하는데요. 대항력이 있으면 이 사실을 주장해서 당초 계약기간인 2년동안은 집의 소유권 변경 여부와 무관하게, 해당 집에서 계속 거주할 수 있습니다.

💁🏻 대항력이 발생하는 조건

주택의 인도 (입주)
주민등록 (전입신고)

「주택임대차보호법」 제3조제1항

임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

그런데 이 대항력은 계약만으로 무조건적으로 생기지 않습니다. 대항력은 국가가 법적으로 인정하고 이를 행사할 수 있도록 보호하는 것이기 때문에, 해당 집에서 거주하고 있고, 전입신고를 한 경우에 한해 발생하게 됩니다.

또한, 발생한 대항력은 계속 유지해야 합니다. 예를 들어, 개인적인 사유로 다른 주소지로 잠시 주민등록을 이전한 경우, 기존에 발생했던 대항력은 사라지고 다시 전입신고를 한 날 대항력이 발생하게 됩니다. 즉, 대항력이 발생한 기준일이 가장 마지막 전입신고일로 미뤄지게 되는 것이죠.

예를 들어 보겠습니다.

5월 3일: 김인퐁씨 입주 및 전입신고 (2년 전세 계약)
8월 30일: 부동산의 소유권이 A씨에서 B씨로 넘어감
9월 1일: 김인퐁씨가 다른 주소지로 주민등록을 이전했다가 다시 돌아와 전입신고

위의 경우, 김인퐁씨의 대항력이 발생한 일자는 가장 나중에 입주 및 전입신고를 한 9월 1일이기 때문에, 8월 30일에 소유권을 취득한 B씨에게는 당초 계약인 2년간의 전세 계약 사실을 주장할 수 없습니다.

우선변제권

단순 대항력을 넘어, 만일 세들어 살던 주택이 경매까지 넘어간 경우에는 우선변제권을 행사할 수 있어야 합니다.

💁🏻‍♀️ 우선변제권이란?
우선변제권은 임차한 집이 경매로 넘어간 경우, 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 말합니다. 집이 경매로 넘어가는 것은 집주인에게 이미 미납한 대출, 세금 등이 있어 이를 충당하기 위해 집주인이 가진 재산을 처분하는 경우인데요. 이 경우에는 세입자 뿐만 아니라 다른 채권자가 많기 때문에, 다른 채권자에게 돈을 상환하고 나면 보증금을 돌려받을 돈이 없는 경우가 있습니다.

따라서 ‘다른 채권자들보다 내가 전월세 보증금을 받을 권리가 우선한다’고 주장해서, ‘다른 채무자들의 대출을 갚기 전에 내 보증금을 달라’고 요구하는 것입니다.

💁🏻 우선변제권이 발생하는 조건

주택의 인도 (입주)
주민등록 (전입신고)
확정일자

우선변제권은 대항력을 갖추고, 확정일자를 받은 경우에 발생합니다. 따라서 대항력의 발생 조건인 입주, 전입신고에 확정일자까지 총 세 가지 요건을 만족하여야 합니다.

🔎 확정일자란?

확정일자란 계약이 체결된 날을 법원 등 공공기관에서 증명한 날짜를 말합니다. 

예를 들어, 김인퐁씨가 집주인과 전세계약을 한 날이 5월 3일인 것을 분명히 기억하고 있고 이를 계약서에서 확인할 수도 있는데, B씨는 해당 문서가 조작되었다 전세계약 체결일이 8월 31일이라고 주장한다면 누구의 말이 맞는지 확인을 해봐야겠죠. 

이런 분쟁을 예방하기 위해 부동산 계약을 한 날짜를 공식적으로 인정받는 것이 바로 확정일자 제도입니다. 

확정일자가 중요한 이유는 채무자의 권리가 언제 발생하였는지가 채무 상환에 대단히 중요한 요소이기 때문인데요. 먼저 돈을 빌려준 사람에게 먼저 갚는 것이 당연한 이치이므로, 채무가 발생한 날짜는 매우 중요합니다.

최우선변제권

💁🏻‍♀️ 최우선변제권이란?
최우선변제권은 우선변제권 중에서도 더 우선하는 변제권입니다. 이것이 무슨 말이냐 하면, 사회초년생 등 저소득자는 부동산 보증금이 전 재산인 경우가 많습니다. 그런데 만약 위의 우선변제권을 주장하였음에도 선순위 채권자가 있으면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다.

따라서 국가에서는 소액임차인, 즉 보증금이 소액인 경우에는 전액은 아니더라도 최소한 당장의 생활이 가능할 정도의 돈은 우선 순위와 무관하게 돌려주도록 하고 있습니다.

💁🏻 최우선변제권이 발생하는 조건
소액임차인의 요건은 다음과 같습니다.

위의 소액임차인에 해당한다면 최우선변제권으로 우선 변제받을 수 있는 금액은 다음과 같습니다. 단, 우선 변제 금액은 주택 가격의 1/2을 넘을 수 없습니다.

전입신고

💁🏻‍♂️ 전입신고란?
전입신고는 다른 지역으로 거주지지를 이동했을 때, 해당 지역의 시장 및 구청장 등에게 거주지를 이동했다는 사실을 공적으로 알리는 것을 말합니다. 즉, 공적으로 전입 사실을 인정받는 것이죠.

주민등록법 제6조에 따르면 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 주소나 거소를 가진 사람은 전입신고를 하여야 합니다. 또한, 제11조에서는 주민등록 신고는 세대주가 신고사유가 발생한 전입일로부터 14일 이내에 하여야 한다고 규정하고 있습니다.

즉, 해당 지역에 30일 이상 거주할 목적이라면 전입일로부터 14일 이내에 주민등록을 하여야 한다는 것입니다.

💡 인퐁 팩트체크 : 전입신고, 꼭 해야하나요?

많은 분들이 전입신고가 필수가 아니라고 알고 계시는데요. 이것은 사실이 아닙니다.

앞서 인퐁이 알아본 것처럼, 주민등록(전입신고)은 입주일로부터 14일 이내에 신고할 의무가 있습니다. 또한, 이 의무를 다하지 않을 경우 5만원의 과태료 처분을 받게 되는데요. 따라서 전입신고는 선택 사항이 아니고, 법적으로 강제된 사항이라는 점을 유의해주시기 바랍니다.

💁🏻 전입신고 하는 방법
전입신고는 오프라인과 온라인을 통해서 할 수 있습니다.

1️⃣ 오프라인으로 전입신고 하는 방법
오프라인으로 전입신고를 하기 위해서는 주민센터에 방문하여야 합니다. 방문시 신분증과 인감도장, 부동산 계약서를 챙겨야 하며, 비치된 신청서를 작성하여 담당자에게 제출하면 전입신고가 완료됩니다.

2️⃣ 온라인으로 전입신고 하는 방법
온라인으로 전입신고를 할 수도 있습니다. 바로 정부24 홈페이지(www.gov.kr)를 이용하는 것인데요. 홈페이지 중앙 [전입신고] 메뉴를 선택하여 신청인 인적사항과 전입 사유, 이전에 살던 집의 주소, 새로 이사하는 집의 주소 등 정보를 입력하면 전입신고가 완료됩니다.

🔎 전월세신고제란?

2021년 6월 1일부터 시행된 전월세신고제는 주택 임대차 계약 신고제라고도 하며, 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대료, 임대기간 등의 계약내용을 신고하여야 하는 제도입니다. 미신고할 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제28조제5항제3호에 의해 100만원 이하의 과태료가 부과되지만, 2024년 5월 31일까지는 유예기간으로 미신고 과태료가 적용되지 않습니다.

전입신고시 임대차계약서를 함께 제출하면, 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다. 또한, 확정일자까지 자동으로 부여되기 때문에 한 번에 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있게 됩니다.

하지만 전월세신고의 경우 계약을 체결한 날부터 30일 이내에 하여야 하고, 입주신고의 경우 입주일로부터 14일 이내에 하여야 하기 때문에, 계약 체결일과 입주일 사이에 차이가 발생하는 경우에는 전월세신고부터 하고 입주 후 전입신고를 하도록 하고 있습니다.

확정일자

💁🏻‍♀️ 확정일자란?
확정일자란 계약이 체결된 날을 법원 등 공공기관에서 증명한 날짜를 말합니다.

엄밀히 말하면 어떤 문서가 존재했다는 사실을 공식적으로 확인하는 것인데요. 오늘 알아보는 것처럼 부동산 계약에서는 임대차계약서가 실제로 존재하고 이것이 사실이라는 점을 공공기관에서 확인인을 찍어주고 확인 장부의 번호를 서류에 기재함으로써 이루어집니다.

즉, 전입신고가 이사 사실을 공식적으로 증명하는 것이라면, 확정일자는 내가 작성한 계약서를 공식적으로 인정받는 것을 이야기합니다.

전입신고에서 알아본 내용과 동일하게, 전월세 신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여되는 효과가 있습니다. 따라서 2021년 6월 이후에 계약을 체결하시는 분들이라면 겸사겸사 전월세 신고도 하시고, 확정일자도 받으시기를 권장 드립니다.

💁🏻‍♂️ 확정일자 받는 방법
확정일자도 오프라인과 온라인에서 받을 수 있습니다.

1️⃣ 오프라인으로 확정일자 받는 방법
주소지 관할 주민센터에 방문하면 확정일자를 받을 수 있습니다. 전월세 계약서와 영수증, 신분증을 지참한 후 주민센터에 비치된 양식을 작성하여 신청하면 되는데요. 담당자가 제출한 서류를 확인한 후 계약서에 도장을 찍어줍니다.

2️⃣ 온라인으로 확정일자 받는 방법
온라인으로는 법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 화면 상단의 [확정일자] 메뉴를 선택하면 신청서를 작성할 수 있고, 기본정보 페이지에 새로 사는 집의 주소 및 주택 유형 등 정보를 입력하면 됩니다.