근저당권 설정 등기 말소 : 개념, 혼자서 말소 등기 신청 방법, 신청서 작성 요령

앞서 근저당권의 개념과 설정 등기 방법에 대해 알아보았는데요. 오늘은 설정된 근저당 등기를 말소하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 등기 말소의 경우 직접하는 방법도 있고 법무사나 은행 등 대리인을 통해 하는 방법이 있는데, 오늘 인퐁과 함께 두 가지 방법으로 말소 등기 신청을 하는 경우 각각 비용이 어떻게 되는지, 혼자 신청하려면 어떻게 해야하는지에 대해서도 알아볼 예정입니다!

오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용

근저당권 설정 말소 등기란?

근저당권 설정 말소 등기는 근저당권 설정 등기의 반대 과정입니다. 즉, 근저당권을 해제하고 원래의 상태로 돌리는 등기를 말합니다. 주로 채무가 완전히 변제되었거나, 담보로 설정된 재산을 다른 사람에게 양도할 필요가 생겼을 때 이루어집니다.

🎯 근저당권 말소 등기의 필요성

빚을 다 갚았을 때
담보 재산을 판매하고 싶을 때

근저당권은 대표적으로 위의 상황이 발생하면 말소 등기를 합니다.

채무를 모두 갚았을 때에는 근저당권을 해제해야 합니다. 근저당권을 설정하는 이유는(즉, 재산을 담보로 제공하는 이유는) 더 좋은 조건으로 돈을 빌리기 위해서, 또는 더 많은 금액을 빌리고 싶기 때문이죠. 그렇기 때문에 그 목적이 되는 빚을 다 갚았다면 근저당권 설정을 해제하는 것이 좋습니다.

💡 주택담보대출 상환했는데 근저당 말소 꼭 해야하나요?

주택담보대출 상환 후 번거롭거나 신청 비용이 아깝다는 이유로 근저당을 말소하지 않는 경우가 꽤 많은데요. 많은 분들이 근저당 말소가 필수가 아니기 때문에 하지 않아도 괜찮다고 생각하십니다.

그런데 담보의 원인이 되는 채무를 다 갚고 난 후에는 즉시 근저당을 말소하는 것이 좋습니다. 당연하게도 근저당이 있는 매물은 사고 싶어하는 사람이 없기도 하고, 근저당이 있으면 본인의 신용도 및 자산 가치에도 악영향을 끼치기 때문입니다.

근저당을 말소하는 비용은 일반적으로 4-5만원 정도 발생하며, 다음과 같이 주택담보대출을 이용했던 은행에서도 근저당권말소를 손쉽게 신청할 수 있습니다.

마찬가지로, 담보로 제공한 재산을 판매하려면 근저당권을 해제해야 합니다. 재산에 설정된 저당권이 있을 경우에는 재산의 가치가 낮아질 뿐더러 권리 관계상 본인의 의지만으로는 팔기 어려워지기 때문인데요. 저당권을 설정한 이유가 해소되면 최대한 빨리 저당권을 해제해서 재산의 가치를 유지하는 것이 중요합니다.

💁🏻‍♂️ 근저당권의 소멸 사유

근저당권은 다음의 원인으로 소멸하고, 근저당권이 소멸하면 말소등기를 합니다.

채무변제로 인한 계약의 해지
근저당권 목적인 지상권, 전세권의 소멸
경매 등으로 목적부동산이 매각된 경우
당사자 간의 합의해지
당사자 간의 약정소멸사유 발생
동일채권을 담보하는 공동저당권의 목적인 부동산 중 일부 부동산에 대해 근저당권을 포기할 경우

💁🏻‍♀️ 근저당권 설정 말소 등기의 효과

재산의 자유로운 처분이 가능
본인의 신용도 상승

근저당권이 해제되면 비로소 담보로 제공한 재산을 자유롭게 처분할 수 있게 됩니다. 따라서 다른 채무를 위한 담보로 사용하거나 판매할 수 있게 되는 것이죠. 또한, 근저당권이 해제되면 신용도가 상승할 수 있습니다. 신용도가 상승하면 추후 은행에서 돈을 빌리거나 정부 정책 자금을 빌릴 때에도 유리합니다.

💁🏻 근저당권 말소 등기의무자, 등기권리자

등기의무자: 근저당권자 – 채권자, 돈을 빌려준 사람(은행)
등기권리자: 근저당권 설정자 – 채무자, 돈을 빌린 사람

근저당권 말소등기의 등기의무자와 등기권리자는 근저당권 설정등기의 등기의무자 및 등기권리자와 반대의 관계입니다. 즉, 채무자가 자금을 상환하면 채권자는 근저당권을 해제할 의무가 발생하고, 채무자는 근저당권을 말소할 권리가 생기게 되는 것이죠.

근저당권 설정 말소 등기 비용

등기수수료: 약 3,000원 내외
등록면허세: 약 5,000원 내외
법무사 대행 수수료 (해당되는 경우): 약 5만원 내외
은행 대행 수수료 (해당되는 경우): 약 5만원 내외

기본적으로 근저당권 설정 등기를 말소하기 위해서는 2,000원의 등기수수료와 등록면허세 3,600원이 부과되어 총 5,600원으로 신청할 수 있습니다.

하지만 그 서류를 발급받아 신청하는 절차가 복잡하기 때문에 법무사에게 부탁하거나 대출을 이용했던 은행에서 곧바로 말소 신청을 하는 경우가 있는데요. 이 경우에는 법무사 대행 수수료 또는 은행 대행 수수료 약 5만원이 발생하게 됩니다.

근저당권 설정 말소 등기 방법

근저당권 설정 말소 등기를 직접 신청하기로 결정했다면, 필요서류와 관련 절차를 빠짐없이 차근차근 준비하는 것이 필요합니다.

📄 필요서류

1. 등기의무자(채권자)의 필요서류
등기의무자인 채권자는 다음의 서류를 준비하여야 합니다. 이때, 1. 채권자가 직접 등기를 신청하는 것인지, 2. 채무자가 채권자의 대리인이 되어 단독 신청하는 것인지에 따라 필요서류가 달라집니다.

(1) 채권자가 직접 등기를 신청하는 경우

부동산 등기필증
해지증서

채권자가 직접 등기를 신청하는 경우에는 위의 서류를 채무자에게 발급합니다. 예를 들어, 우리은행에서 주택담보대출을 상환한 김인퐁씨가 근저당을 해제하려고 한다면, 은행은 위의 서류를 지참하여 김인퐁씨와 함께 등기 말소 신청을 하면 됩니다.

(2) 채무자가 단독 신청하는 경우

위임장
부동산 등기필증
해지증서

그런데 대부분의 경우, 채무자 혼자 근저당 말소 신청을 하게 됩니다. 따라서 이 경우에는 김인퐁씨가 우리은행에 방문하여 위의 서류를 발급해달라고 요청하고, 위임장을 추가로 발급받아 혼자서 등기를 신청하게 됩니다.

2. 등기권리자(채무자)의 필요서류
등기권리자인 채무자는 다음의 서류를 갖추어 근저당권 설정 등기 말소 신청을 할 수 있습니다.

근저당 말소등기신청서
지방세(등록면허세, 교육세 등) 납부 영수증

🔄 등기 말소의 절차
등기 말소는 다음의 절차에 따라 이루어집니다.

대출 상환
대출 은행에 방문하여 필요 서류 발급
지방세 납부 후 지방세 납부 영수증 발급 (시군구청 방문 또는 ETAX 등 전자납부시스템 이용)
등기소 방문 또는 법원 인터넷 등기소에서 말소등기 신청

📝 등기 말소 신청서 작성하는 방법

① 부동산의 표시
근저당권 설정의 대상이 되는 부동산의 정보를 입력합니다.

② 등기원인과 그 연월일
근저당권 소멸 사유가 발생한 날짜와 그 소멸 사유를 입력합니다. 일반적인 경우 채무 상환, 채무 계약의 해지 등이 소멸 사유가 됩니다.

③ 등기의 목적
근저당권 설정 등기 말소 신청을 하는 경우 등기의 목적은 ‘근저당권설정등기말소’입니다.

④ 말소할 등기
말소는 이미 신청한 등기의 효력을 없애는 것이므로, 이미 신청했던 근저당권 설정 등기에 대한 정보를 입력합니다. 동일한 날짜에 여러 개의 등기를 한 번에 신청한 경우에는 ‘2017년 4월 3일 접수 제1001호 순위 제1번으로 등기한 근저당권 설정등기’와 같이 접수번호와 순번을 명확하게 기입합니다.