소액임차인 우선변제권, 최우선변제권 총정리 : 최우선변제금, 소액임차임 조건 및 주의사항

내가 살고 있는 집이 나도 모르게 경매에 넘어가면 어떡하지?

이 고민 해보신 분들 많으시죠? 특히 보증금 부담이 큰 학생, 사회초년생 분들은 집이 경매에 넘어가면 거주 문제도 크지만 전 재산이나 다름 없는 보증금을 날리는 것이기 때문에 전세사기 피해의 정도가 더욱 막심합니다.

전입신고 했고, 대항력 갖췄고, 우선변제권 요건도 만족했다면 이제 최후의 보루를 마련할 시간입니다. 바로 최우선변제권을 갖추는 것입니다.

최우선변제권은 소액임차인들을 위한 특별한 제도인데요. 내용이 복잡하고 적용 기준도 엄격해서 대부분 경매 상황이 닥쳐야 찾아보게 되는데요. 조금만 신경써서 미리 알아보면 최악의 상황에서 보증금이라도 건질 수 있습니다.

오늘은 인퐁과 함께 알아볼 내용은 바로 이 최우선변제권입니다! 복잡한 최우선변제권의 요건을 아주 자세히 살펴보고, 많은 분들이 놓치시는 주의사항까지 알아볼게요.

오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용

최우선변제권이란?

최우선변제권은 다른 사람보다 앞서서 보증금을 돌려받을 수 있는 제도를 말해요.

모든 세입자 중에서도 소액임차인을 특히 보호하는 이유는, 소액임차인의 경우 보증금을 돌려받지 못할 경우 생계에 타격을 입을만큼 큰 영향을 끼치기 때문인데요. 보증금이 곧 전 재산인 경우도 있고, 보증금 대출을 받은 경우도 있기 때문에 일정 금액은 분쟁이 발생하더라도 무조건 받을 수 있도록 법에서 정하고 있는 것입니다.

따라서 최우선변제권을 적용받으면, 다른 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정 금액을 그 선순위 담보물권자보다 우선해서 돌려받을 수 있습니다. 즉, 무슨 일이 있어도 법에서 정한 일정 금액은 다른 사람보다 우선해서 돌려주라고 법에서 강제하고 있는 것이죠.

최우선변제권을 적용받으려면?

최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위한 특별한 제도입니다. 집주인과 세입자 사이에서 발생할 수 있는 보증금 문제를 해결하기 위한 해결책으로 대항력, 우선변제권 등이 마련되어있지만, 최우선변제권은 그 중에서도 가장 우선적이고 절대적인 제도인데요.

그렇기 때문에 최우선변제권을 적용받기 위해서는 다음의 엄격한 요건을 충족해야합니다.

소액임차인, 소액보증금에 해당할 것
첫 경매개시결정등기 전에 전입신고(주민등록)을 했을 것
배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것
배당요구의 종기까지 배당요구를 할 것

이제 하나씩 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

💁🏻 소액임차인이란? – 보증금 금액에 따라 정해집니다!
최우선변제권을 적용받을 수 있는 소액임차인의 범위는 보증금의 액수에 따라 결정됩니다.

[내가 임대인에게 맡긴] 임차보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하이면 소액임차인에 해당합니다.

🔎 과밀억제권역이란?

과밀억제권역이란 수도권정비계획법의 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 말합니다.

2023년 7월 10일부터 적용된 수도권정비계획법 시행령에 따르면, 현재 다음의 지역이 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

- 서울특별시
- 인천광역시[강화군, 옹진군, 서구 대곡동ㆍ불로동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함) 및 남동 국가산업단지는 제외]
- 의정부시
- 구리시
- 남양주시[호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당]
- 하남시
- 고양시
- 수원시
- 성남시
- 안양시
- 부천시
- 광명시
- 과천시
- 의왕시
- 군포시
- 시흥시[반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함)은 제외]

⏰ 전입신고 기한은? – 경매가 시작되기 전까지 해야해요!
임차인은 집에 대한 경매신청의 등기 전에 전입신고(주민등록)을 해야합니다.

🔎 경매개시결정등기란?

경매개시결정등기란 부동산이나 그 밖의 자산이 경매로 나갈 때, 그 사실을 공식적으로 등록하는 것을 말합니다. 경매개시결정등기에는 이 자산의 소유권이 누구에게 있는지, 왜 경매에 나가게 되었는지 등의 정보가 기재되어 있습니다. 이를 통해 경매 참가자들은 이 자산을 살지 말지 여부를 결정하게 됩니다.

예를 들어, 김인퐁씨가 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔습니다. 이 경우 경매개시결정등기가 이루어지고, 김인퐁씨의 집이 경매로 넘어간 경위 등의 정보가 공개됩니다.

경매개시결정등기가 이루어지면 해당 주택이 경매로 넘어간다는 사실이 공식적으로 알려집니다. 따라서 이 등기가 이루어지는 순간의 권리 관계가 경매가 진행되는 동안 유지된다고 보면 되는데요. 쉽게 말해 경매개시결정 등기가 이루어지는 순간, 해당 부동산에 대한 권리관계가 사진으로 찍히는 것입니다.

이때 만약 등기가 이루어지는 시점에 최우선변제권을 주장하고 싶은 세입자가 전입신고를 하지 않았다면 어떻게 될까요? 이 경우 등기일에 권리관계를 찍은 사진에는 세입자가 나타나지 않게 됩니다. 공식 서류 상으로 해당 집에 거주하는 상태가 아니기 때문이죠.

그렇기 때문에 경매개시결정등기 전에 전입신고를 한 경우에 한해 최우선변제권을 주장할 수 있습니다.

💡 전입신고는 언제 하는 게 좋을까요?

그런데 집이 경매로 넘어갈 예정이라고 세입자에게 친절하게 미리 고지하는 집주인은 많지 않습니다. 대부분 이렇게 불합리한 상황에 처하는 세입자들은 영문도 모르고 있다가 법원에서 서류를 받았을 때 비로소 현재 상태를 알게 되는데요.

그렇기 때문에 경매가 이루어질 것이라는 사실을 알고 그 전에 전입신고를 한다는 것은 불가능한 일에 가깝습니다. 따라서 전입신고는 법으로 정하고 있는 것처럼 입주 후 2주 이내에 미리 해두는 것이 가장 바람직하답니다!

🛡️대항력이란? – 대항력을 갖추는 방법!
대항력은 제3자에게도 본인의 권리를 주장할 수 있는 능력을 말합니다.

싸움이 일어나면 우선 목소리를 낼 자격이 있는 사람을 구분하는 것처럼, 집이 경매로 넘어가는 것과 같이 복잡한 권리 다툼 문제가 생기는 경우에는 대항력을 갖추고 있는 사람만 ‘참전’할 수 있습니다. 나의 계약사실과 그에 따른 권리를 법적으로 인정받은 상태여야 경매로 처분된 자산의 금액을 받을 권리가 자신에게도 있음을 주장할 수 있기 때문이죠.

대항력은 주택이 인도되고(즉, 주택에 세입자가 실제로 입주하고) 주민등록을 한 경우에 한해 발생합니다.

그리고 이렇게 발생한 대항력은 경락기일까지 유지되어야 합니다.

🔎 경락기일이란?

경락기일이란 부동산 경매에서 최종적으로 낙찰자가 결정되는 날짜입니다. 이 날에는 경매에 참여한 사람들이 모여 경매물건에 대한 최종 가격을 결정합니다. 즉, 경락기일에 이 부동산을 소유할 새로운 주인이 결정되는 것입니다. 경락기일은 경매 공고나 문서에 명시되어 있습니다.

예를 들어, A씨가 아파트를 사고 싶어 경매에 참여한다고 가정해봅시다. 경락기일이 10월 1일이라고 공고되어 있다면, B씨는 그 날까지 필요한 서류와 자금을 준비해야 합니다. 10월 1일이 되면, 경매에 참여하는 모든 사람들이 모여 최종 낙찰자와 낙찰가격을 결정하게 됩니다.

🗝️ 경매 절차가 시작된 집에서 계속 살 수가 없는데, 대항력을 유지하라는 게 말이 되나요?

대항력은 집에 입주하고 전입신고를 함으로서 발생하는데요. 대항력을 유지하는 것은 그 주택을 계속 점유함으로써 이루어집니다. 즉, 그 집에서 실제로 계속 살고 있어야 한다는 거예요.

그런데 경매개시결정 등기가 이루어지고 경매 절차가 시행되면 사실상 집에서 계속 살 수 없게 돼요. 그러면 경매가 종료되는 경락기일까지 주택을 점유해서 대항력을 유지하는 것이 불가능한 것이죠.

이 경우에는 임차권등기명령을 해서 집에 실제로 살지 않아도 대항력을 유지할 수 있어요.

“☹️ 뭐야, 내 돈 돌려줘요!” – 배당요구의 개념과 경매 절차
그리고 가장 마지막 요건으로 배당요구를 해야합니다.

배당요구란?
부동산이 경매에 나가면 그로부터 예상되는 수익을 나눠받게 해달라고 공식적으로 신청하는 것입니다. “나 여기있다”고 모든 사람한테 일깨줘주는 것이죠. 그러면 경매에서 얻을 수익을 어떻게 나누면 좋을지 함께 계획을 짤 수 있게 됩니다.

따라서 이 배당요구는 경매가 끝나는 날(경락기일) 전에 이루어져야 합니다. 경매가 끝나서 어떻게 나누기로 이미 계획이 되어 있었는데, 갑자기 누군가 등장해서 “내 돈 내놔! ” 한다면, 다시 처음부터 짜야하니까요.

🔎 배당이란?

배당이라는 말, 왠지 익숙하시죠? 
맞습니다. 예금에서는 이자수익을 얻고 주식에서는 배당수익을 얻을 수 있는데, 그 배당과 동일한 의미를 가지고 있습니다.

주식의 배당이 회사가 벌어들인 소득을 주주에게 나누어주는 것이라면, 경매에서의 배당은 경매로 벌어들인 소득을 권리자들에게 나누어주는 것입니다.

이 때, 주주들이 배당을 받는 기준이 보유한 주식의 수인데요. 경매의 권리자들은 본인의 순위와 본인의 채권 금액에 따라 배당을 받게 됩니다.

예를 들어, A씨의 주택이 경매에 넘어간 경우를 보겠습니다. 만약 김인퐁씨가 A씨에게 10년 전에 4천만원을 빌려줬고 그보다 전에 A씨에게 돈을 빌려준 사람이 없다면, 김인퐁씨는 1순위 배당 권리자가 됩니다. 경락기일이 지나 A씨의 주택이 3천만원에 팔렸다면, 우선 1순위인 김인퐁씨에게 순서가 돌아가며 김인퐁씨가 받아야 하는 돈인 4천만원보다 적은 금액을 배당하고 있으므로 전액을 김인퐁씨에게 배당해야하는 것입니다.

그리고 배당요구는 본인의 권리를 주장하는 것이기도 합니다.

꽤 많은 분들이 최우선변제권만 갖추고 있었다면 경매 후 일정 금액을 돌려받을 수 있을 것이라고 생각하시는데요. 아무리 다른 요건을 다 갖추었더라도 ‘내가 최우선변제권이 있으니 우선적으로 배당을 해달라’고 요구하지 않는 이상 법원에서는 세입자에게 우선적으로 변제해주지 않습니다.

경락 및 배당의 절차
배당요구는 다음 순서에 따라 이루어집니다.

경매가 예정되어 있을 때, 배당을 원하는 권리자는 배당요구를 신청합니다.
배당요구를 신청한 후, 신청 내용이 검토됩니다.
검토가 완료되면, 배당 계획이 수립됩니다. 이때, 최우선변제권을 가진 사람이나 기관은 먼저 배당을 받게 됩니다.

예를 들어, 김인퐁씨의 집이 경매에 나갈 예정이고, 경락기일이 11월 1일이라고 공고되어 있다면, 배당을 원하는 권리자들은 11월 1일 전에 배당요구를 해야 합니다. 이렇게 하면, 경매에서 얻을 예상 수익을 미리 나눠주기 위한 계획을 세울 수 있습니다.

최우선변제권으로 보장받을 수 있는 금액은?

최우선변제권을 갖추었다면 이제 최우선변제권으로 보호받을 수 있는 보증금 금액이 얼마인지 알아볼 시간입니다.

📍 지역별로 보장받을 수 있는 금액이 달라요. – 지역별 우선변제금액
2023년 9월 현재, 지역별로 정해진 우선변제금액은 다음과 같습니다.

즉, 서울특별시에 거주하고 임대보증금이 1억 5천만원인 경우, 우선변제금액인 5,500만원까지는 최우선 순위로 변제받을 수 있는 것입니다.

😲 전액을 받을 수 있는 건 아니에요 – 우선변제금액의 한도
그런데 최우선변제금은 보증금의 50%를 초과할 수 없습니다.

예를 들어, 서울특별시에 거주하고 보증금이 1억원인 경우, 우선변제금액은 5,500만원이지만 이 금액이 보증금 1억원의 50%인 5,000만원을 초과하기 때문에 보증금의 50%인 5,000만원까지만 최우선 변제 받을 수 있습니다

서울특별시 거주
보증금: 1억원 (50%: 5천만원)
법에서 정한 우선변제금액: 최대 5천 500만원
최우선 변제 받을 수 있는 금액: 5천만원

최우선변제권을 적용받을 수 없다고요? – 주의사항

분명히 최우선변제권 요건도 만족했고, 우선변제금액도 확인했는데 최우선변제권을 적용받을 수 없는 경우가 있습니다.

실제로 최근 대규모 전세사기 사건에서 많은 분들이 비슷한 이유로 최우선변제를 충분히 받지 못했거나, 아예 받지 못한 경우도 있었는데요.

이제 최우선변제권 적용시 주의할 점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

💁🏻‍♀️ 소액임차인 기준의 적용 기준 – 먼저 대출해준 사람 기준이에요!

소액임차인 여부의 판단 시점은 근저당권, 담보권 설정일 (선순위 대출)
선순위 대출이 없는 경우에는 경매개시결정 등기일 기준으로 판단

첫번째로, 소액임차인 조건을 적용할 기준일을 주의해야합니다. 우선, 소액임차인 여부의 판단 시점은 내 임대차계약보다 먼저 근저당권이나 담보권을 설정한 날을 기준으로 합니다. 만약 선순위 권리관계가 없는 경우에는 경매 시작일(경매개시결정 등기일)을 기준으로 합니다.

다소 복잡하고, 많은 분들이 이 때문에 “생각했던 것만큼 돌려받지 못했다”거나 “받을 수 있는 줄 알았는데, 땡전 한 푼 못 받았다”고 하시는데요. 이것은 법률 불소급 원칙에 의해서 발생하는 문제입니다.

🔎 법률 불소급 원칙이란?

1. 소급 적용한다는 것은?

법을 소급 적용한다는 것은, 법률의 시행 이전에 발생했던 상황에 대해서도 이 법을 적용하겠다는 말입니다.

쉬운 예시를 하나 들겠습니다. 김인퐁씨가 2023년 여름, 출퇴근 목적으로 큰 마음 먹고 오토바이를 한 대 구입했습니다. 그런데 2023년 겨울에 정부에서 오토바이가 환경오염을 유발하는 주요 원인이라며, 오토바이를 사적으로 구입하는 것은 금지하고 만약 구입한 경우 5,000만원의 벌금을 부과하는 법을 제정했다고 해보겠습니다.

만약 이 법률이 소급하여 적용될 경우, 김인퐁씨는 미래에 벌금이 부과될 것을 모르고 구입한 것임에도 불구하고 오토바이를 샀다는 이유만으로 벌금을 내야합니다.

이것이 법률의 소급적용입니다.

2. 법률 불소급 원칙이란?

그런데 위의 예시에도 알 수 있듯이, 법률을 소급하여 적용할 경우에는 억울한 사람들이 많이 생기게 됩니다. 김인퐁씨의 경우에도 구입할 때는 아무런 문제가 없었는데 별안간 벌금으로 5,000만원을 내야하는 것이니까요.

그렇기 때문에 예외적인 상황을 제외하고는 법률은 소급하여 적용하지 않는 것이 원칙이며, 이를 법률 불소급 원칙이라고 합니다.

역대 소액임차인의 기준의 변화와 법률 불소급 적용에 따른 주의사항

앞서 최우선변제권을 적용받을 수 있는 요건을 알아보며 소액임차인이 되기 위한 보증금의 기준을 알아보았습니다.

그런데 이 기준은 모든 사람들에게 적용되는 것이 아니라, 선순위 대출이 2023년 2월 21일 이전에 체결된 경우에 한해 적용되는 기준입니다. 소액임차인의 범위를 규정하고 있는 주택임대차보호법 시행령 제11조가 2023년 2월 21일에 개정되었기 때문입니다.

이렇게 되면, 2023년 2월 21일 전에 체결된 선순위 대출이 있는 집주인의 집에 살고 있는 세입자의 경우에는 개정되기 전의 시행령 기준을 따라야합니다.

예시를 들어보겠습니다.

김인퐁씨는 2023년 3월에 서울에서 원룸을 보증금 1억 6천만원에 임차했습니다. 그런데 2023년 7월에 해당 원룸이 경매로 넘어갔다는 사실을 알게 되었습니다. 그래서 최우선변제권 요건을 확인해보니 소액임차인 기준이 1억 6,500만원으로 자신도 최우선변제금을 받을 수 있다는 사실에 안도했습니다.

이렇게 보면 법률적으로 잘 해석했고, 당연히 최우선 변제를 받을 수 있을 것이라고 생각되죠? 그런데 이것은 틀린 해석입니다.

2023년 3월 계약 체결 당시:
김인퐁씨가 원룸을 임차할 때, 집주인에게 이미 1월에 체결한 대출이 있었습니다. 선순위 대출을 기준으로 소액임차인 기준을 적용하게 되면, 2023년 1월 현행 법에 따라 소액임차인 기준은 1억 5천만원이 적용됩니다.

2023년 7월 경매개시결정 이후:
현행 주택임대차법에 따른 소액임차인 기준은 1억 6,500만원으로 보증금 1억 6,000만원인 김인퐁씨도 최우선변제권을 보호를 받을 수 있을 것 같지만, 선순위 대출에 따른 소액임차인 기준 1억 5천만원이 적용되어 김인퐁씨는 최우선 변제를 받을 수 없습니다.

이 경우 경매에 따른 처분 이익은 선순위 대출인에게 먼저 배당되고, 남은 금액이 있는 경우에 김인퐁씨까지 배당이 이루어집니다. 대부분의 경우 집이 경매로 넘어갈 경우 온전한 값을 받지 못하기 때문에 김인퐁씨는 배당을 받지 못할 확률이 대단히 높습니다.

🤷‍♂️ 임차인이 여러 명인 경우 – 단서조항이 있다는데?
두번째로, 최우선변제금액을 정하고 있는 주택임대차보호법 시행령 제10조에 있는 단서조항을 살펴볼 필요가 있습니다.

<제10조 3번 조항>

상황: 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이 있는 경우, 각 임차인의 보증금을 모두 합친 금액이 주택 가액의 절반을 초과하는 경우가 있을 수 있습니다.
이 경우에는 각 임차인의 보증금 중 일정액을 주택 가액의 절반에 해당하는 금액까지만 분할하여 우선 변제권을 적용합니다.

<제10조 4번 조항>

상황: 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이 있고, 이들이 가정 공동생활을 하고 있는 경우입니다.
이 경우에는 각 임차인을 따로 따로 보지 않고, 하나의 ‘가족 단위’로 봅니다. 즉, 보증금은 합산되어 한 번에 처리됩니다.

🙋🏻‍♀️ 계약기간 중 보증금이 올랐어요/내렸어요!

1. 보증금이 증액된 경우 – 소액임차인에 해당하지 않게 될 수 있습니다
계약기간 중에 보증금이 증액될 수 있습니다. 이 경우 원래 소액임차인에 해당했다고 하더라도, 변경된 보증금 금액에 따라 소액임차인의 범위에서 벗어날 수 있습니다.

따라서 집주인이 보증금을 증액한 경우에는 소액임차인에 계속 해당되는지 확인하는 것이 필요합니다.

2. 보증금이 감액된 경우 – 소액임차인에 해당하게 될 수 있습니다
마찬가지로 계약기간 중에 보증금이 감액될 수도 있습니다. 이 경우 원래 소액임차인에 해당하지 않았다고 하더라도, 변경된 보증금 금액에 따라 소액임차인에 해당하게 될 수 있습니다. 이 때, 집주인이나 선순위 권리자가 이렇게 계약이 변경되어 최우선변제권을 인정하는 것은 불합리하다고 주장할 수도 있는데요.

이미 2008년 대법원 선고에서 “실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.”고 판단한 경우가 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.