양도소득세 1세대 1주택 비과세 : 일시적 2주택 특례 및 조정대상지역 보유기간 거주기간

여러분의 정보뱅크 인퐁입니다. 부동산 투자를 하는 것은 아니지만, 살면서 이사, 결혼, 상속 등의 이슈로 주택을 사고파는 일을 겪게 됩니다. 이 때 내야하는 세금이 바로 양도소득세인데요. 양도소득세의 경우 제도적으로 많이 개정되기도 하고, 실제 사례에서는 세부적인 부분까지 신경써야 하기 때문에 세무사의 도움을 받지 않으면 쉽지 않습니다.

그래서 인퐁이 일반인들도 알고 있어야 할 세금 상식 – 양도소득세편으로 다시 돌아왔습니다. 오늘은 ‘1세대 1주택 비과세 특례’에 대해 알아볼 예정인데요. 1세대 1주택 비과세 특례에 대한 기본적인 개념 뿐만 아니라 취업, 결혼, 상속 등 실생활에서 적용할 수 있는 비과세 특례 적용 방법까지 소개해드리겠습니다.

오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용은? 1세대 1주택, 비과세 적용받기 위한 요건은? 부모님과 함께 살던 집을 물려받았어요 – 동거봉양시 보유기간의 통산 지방으로 이직해서 가족 전체가 이사를 가게 되었어요 – 기간 요건의 배제  분양권도 주택 수에 포함되나요? 조정대상지역에 위치한 주택이라면? – 거주기간 요건 조정대상지역이었는데 조정대상지역이 해제됐어요. 조정대상지역이 아니었는데 조정대상지역이 됐어요. 복잡한 1세대 1주택 비과세 거주요건 한 눈에 정리하자! – 판정흐름도 일시적으로 집이 두 채 생겼는데, 비과세 못 받나요? – 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 이사 준비로 잠시 2주택이 되었어요 – 일반적인 일시적 1세대 2주택 신혼부부인데, 저랑 배우자자 각각 1주택씩 보유하고 있어요 – 혼인으로 인한 일시적 2주택 부모님이 돌아가시면서 집을 남기셨어요 – 상속으로 인한 일시적 2주택

 

 

1.  1세대 1주택, 비과세 적용받기 위한 요건은?

• 양도하는 주택의 거래가격이 12억원 이하
• 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 (양도하는 주택 포함)
• 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우

1세대가 양도일 현재 (1) 양도하는 주택 가격이 12억원 이하이고 (2) 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 (3) 2년 이상 보유한 주택을 양도한 경우, 해당 주택의 양도에 대해서는 비과세가 적용되어 양도소득세가 부과되지 않습니다.

만약 1세대 1주택이지만 주택 가격이 12억원을 초과한다면, 양도세 전액을 비과세 받을 수는 없지만 전체 양도차익 중 12억원을 초과분에 해당하는 양도차익에 대해서만 세금이 부과됩니다.

예컨대 12억원에 구입한 주택을 15억원에 양도하고, 이 양도가 주택 가격을 제외한 1세대 1주택 비과세 요건을 만족했다고 해보겠습니다. 이 거래에서 양도차익은 15억원 – 12억원 = 3억원이 됩니다. 그런데 주택의 거래 가격이 15억원으로 12억원을 초과합니다. 이 경우에는 양도차익 3억원 중 총 거래가격에서 12억원을 초과하는 3억원 분만 과세가 되어, 3억원 x (3억원(12억원 초과분)/15억원) = 6천만원에 대해 세금이 부과되는 것입니다.

• 거래가격: 15억원
• 취득가격: 12억원
• 양도차익: 3억원 ➡️ 이 중 세금이 부과되는 양도차익은 6천만원 (나머지 2억 4천만원은 비과세)

 

1.1. 부모님과 함께 살던 집을 물려받았어요 – 동거봉양시 보유기간의 통산

• 부모님과 함께 살던 주택을 상속받은 경우

내가 이미 집을 한 채 소유하고 있고 부모님이 사시던 집을 물려받는 경우가 아니라, 부모님과 함께 거주하던 부모님 집을 부모님이 돌아가신 후에 물려받은 경우를 말합니다. 이 경우에는 무주택자가 1주택자가 되는 것이기 때문에, 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을 것인지가 주요 쟁점인데요.

1세대 1주택 비과세 요건 중에서 (3) 보유기간 2년 요건의 적용이 까다롭습니다. 여기서 세법은 “동일세대로부터 상속받은 주택의 경우 상속인과 피상속인이 동일세대로서 주택을 보유한 기간과 상속개시 이후 상속인이 보유한 기간을 통산할 수 있다”고 정하고 있는데요. 이게 무슨 뜻인지 자세히 살펴볼까요?

 

위의 법조문은 이렇게 나눠볼 수 있어요. 김인퐁씨가 부모님으로부터 함께 살던 집을 물려받았다고 해봅시다.

1. 동일세대로부터 상속받은 주택
   : 부모님이 돌아가시기 전에 부모님과 함께 거주했다면, 부모님과 동일한 세대를 구성하고 있는 것입니다. 이 때의 상속받은 주택은 함께 거주하던 부모님 소유였던 집을 말합니다.
    
2. 상속인과 피상속인이 동일세대로서 주택을 보유한 기간
   : 이는 상속인(김인퐁씨)과 피상속인(김인퐁씨의 부모님)이 함께 살던 기간을 이야기하는 것으로, 부모님이 돌아가시기 전에 함께 살던 기간을 이야기합니다.
    
3. 상속개시 이후 상속인이 보유한 기간
   : 이 기간은 부모님이 돌아가시고 난 후 김인퐁씨가 해당 주택을 보유한 기간을 의미하는 것으로, 상속이 개시된 날부터 김인퐁씨가 다른 사람에게 이 주택을 양도하는 날까지를 의미합니다.
    
4. 두 기간을 통산한다
   : 마지막으로, “두 기간을 통산한다”는 것은 쉽게 말해 두 기간을 합쳐서 보겠다는 이야기입니다. 즉, 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년간 보유하여야 하는데, 상속 받기 전 김인퐁씨가 부모님과 함께 거주했다면 그 기간도 김인퐁씨의 보유기간으로 보겠다는 것이죠.
    

• 부모님의 주택 취득: 2012년 1월
• 김인퐁씨가 부모님과 동거하기 시작: 2015년 4월
• 부모님의 사망으로 해당 주택을 상속받음: 2021년 7월
• 해당 주택을 양도함: 2022년 12월

위의 예시에서 부모님이 주택을 취득한 날짜가 2012년 1월이고 김인퐁씨가 2021년 7월에 해당 주택을 물려받은 후 2022년 12월에 양도하는 경우, 김인퐁씨가 실제 본인의 명의로 해당 주택을 보유한 기간은 2021년 7월부터 2022년 12월까지로 보유기간 2년 요건을 충족할 수 없습니다.

그러나 상속을 받기 전인 2015년 4월부터 아버지와 한 집에서 살았다면 2015년 4월부터 2022년 12월까지 김인퐁씨가 보유한 것으로 보아 보유기간 요건을 충족한 것으로 본다는 말입니다.

✅ 인퐁 포인트: 부모님과 동거하지 않았다면 보유기간을 통산할 수 없어요. 지금 이야기하는 경우는 부모님이 사망하시기 전 함께 동일세대에 거주하는 경우를 말합니다. 즉, 부모님이 돌아가시기 전에 김인퐁씨가 독립하여 다른 집에 살고 있었을 경우(별도 세대를 구성했던 경우)에는 보유기간을 통산할 수 없습니다. 위의 예시에서 2015년 4월부터 김인퐁씨가 부모님과 동거한 것이 아니라면 김인퐁씨는 2021년 7월부터 2022년 12월까지를 보유기간으로 인정받기 때문에 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없는 것이죠.

 

 

1.2. 지방으로 이직해서 가족 전체가 이사를 가게 되었어요 – 기간 요건의 배제

• 자녀의 취학 또는 전근 등의 근무상의 형편으로 세대 전원이 다른 지역으로 주거 이전
• 1년 이상 거주한 주택에 한함

앞서 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서 보유기간 2년 요건을 채워야한다는 것을 알아봤는데요. 지방에 위치한 직장으로 이직한 경우나 자녀가 지방으로 학교를 가게 되어 이사를 가야하는 등 불가피한 사유에 해당하는 경우에는 보유기간 2년을 다 채우지 못해도 1년 이상 거주한 1주택이라면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 법에서 지정된 부득이한 사유는 취학, 전근 등의 근무상의 형편으로 세대전원이 다른 시/군으로 주거를 이전하는 사유를 말하는데요. 국세청에서는 이 사유에 명확하게 해당하지 않는 경우라면 사실관계를 종합적으로 검토해서 비과세 특례를 적용한다고 안내하고 있습니다.

 

 

1.3. 분양권도 주택 수에 포함하나요? – 사실상 주택을 보유한 것으로 봅니다.

분양권은 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 현재 주택을 보유한 것은 아니지만 미래에 주택이 완공되면 해당 주택에서 거주할 수 있는 권리를 말합니다. 그렇기 때문에 실물 주택을 보유한 것은 아니더라도, 사실상 주택을 보유하고 있다고 보는데요.

2020년 8월 18일 소득세법 부칙 제17477호가 시행됨에 따라 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되기 시작했습니다.

 

 

2. 조정대상지역에 위치한 주택이라면? – 거주기간을 채워야해요.

단, 양도하는 주택이 조정대상지역에 위치한 경우에는 (4) 2년 이상 거주한 주택에 한해서 비과세가 적용됩니다.

조정대상지역이란? 조정대상지역이란, 주택법에 의해 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 또는 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 가능성이 있는 지역으로 국토교통부 장관이 지정한 지역을 말합니다. 즉, 국가적 차원에서 원활한 주택 공급을 위해 특정 지역을 과열 지역으로 지정하고, 해당 지역의 주택을 거래할 때에는 불이익을 주는 제도입니다. 2017년 9월 6일부터 조정대상지역이 지정되었으며, 최종 해제일자인 2023년 1월 5일 대부분의 지역이 지정 해제되면서 2023년 8월 기준으로 서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구가 조정대상지역에 해당합니다.

 

 

2.1. 조정대상지역이었는데 조정대상지역이 해제됐어요.

아마도 많은 분들이 이 부분을 고민하실 것 같습니다.

조정대상지역과 관련해서 2023년 1월에 아주 큰 변화가 있었는데요. 서울특별시의 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었죠. 그래서 취득할 때는 조정대상지역이었는데 양도하려고 보니 조정대상지역이 해제됐거나, 취득할 때도 조정대상지역이 아니었는데 중간에 조정대상지역이 되더니 다시 해제된 경우에 해당하시는 분들이 많을 것으로 예상됩니다.

어느 경우에 해당하더라도 이 한 가지만 기억하시면 됩니다. 취득 시점에 조정대상지역이었을 경우, 반드시 거주기간 2년 요건을 채워야합니다.

예시를 들어보겠습니다.

김인퐁씨가 2020년 12월 조정대상지역에 해당했던 부천에 위치한 A주택을 취득했습니다. 그리고 해당 주택을 2023년 2월에 양도하려고 합니다. 양도하려고 보니 2022년 11월 14일을 기준으로 부천이 조정대상지역에서 해제된 것입니다. 마침 중간에 A주택에서 거주하지 않은 기간이 있어, 거주기간 2년 요건을 채우지 못했던 김인퐁씨는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을 것이라는 생각에 마음을 놓고 있었습니다. 그런데 양도소득세가 부과된 것이죠.

여기서 주의할 점은 김인퐁씨가 양도하는 A주택이 취득 시점을 기준으로 조정대상지역에 위치했다는 점입니다. 이 경우 중간에 조정대상지역에서 해제된 것과는 무관하게 거주기간 2년 요건을 채워야 합니다.

 

 

2.2. 조정대상지역이 아니었는데 조정대상지역이 됐어요.

그런데 오히려 역으로, 취득할 때에는 조정대상지역이 아니었는데 지난 2020년을 전후로 부동산 시장의 큰 변동기를 겪으며 조정대상지역으로 지정된 경우가 있을 수 있습니다.

조정대상지역 현황	조정대상지역 지정일	조정대상지역 해제일
서초구, 강남구, 송파구, 용산구	2017. 9. 6
종로구, 중구,성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 은평구, 서대문구, 마포구,양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구, 강동구	2017. 9. 6	2023.01.05

예컨대 서울시의 25개구는 2017년 9월 6일에 조정대상지역으로 지정되었는데요. 만일 2017년 9월 6일 전에 서초구, 강남구, 송파구, 용산구에 소재하는 주택을 취득했다가 양도하는 경우라면, 취득 시점에는 조정대상지역이 아니었으나 양도 시점에는 조정대상지역이 되는 경우에 해당하게 되겠죠.

이 경우에도 마찬가지로 ‘주택의 취득 시점에 조정대상지역이었는지’만 생각해보면 쉽게 알 수 있습니다. 지금 조정대상지역인지 여부에 무관하게 취득 시점에 조정대상지역이라면 거주요건(4)까지 만족해야하고, 비조정대상지역이라면 거주요건을 만족하지 않아도 됩니다.

즉, 조정대상지역이 아니었는데 양도시점에 조정대상지역이 된 경우에는 거주기간 2년 요건을 충족하지 않아도 되는 것이죠. 단, 보유기간 2년 요건은 만족해야한다는 점을 주의하세요!

[양도소득세 질의회신] 서면-2020-법령해석재산-4045(2021.02.18.) 주택을 취득한 날에 해당 주택이 소재하는 지역이 「주택법」 제63조의2제6항의 규정에 따라 조정대상지역에서 해제되는 공고가 있는 경우로서 해당 공고의 효력이 공고일부터 발생하는 경우 해당 주택은 「소득세법 시행령」 제154조제1항 적용 시 거주기간의 제한을 받지 않는 것입니다.

 

 

 

2.3. 복잡한 1세대 1주택 비과세 거주요건 한 눈에 정리하자! – 판정흐름도

복잡한 1세대 1주택 거주요건 적용 여부를 판단하는 네 가지 단계를 소개해드릴게요. 내가 양도하는 주택이 조정대상지역에 위치하고 있는데 거주요건을 적용받는지 헷갈린다면 다음 네 가지를 생각해보세요.

• 주택 취득 당시 조정대상지역 여부
• 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택인지 여부
• 2017년 8월 2일 이전에 계약금을 지급하였고 이것이 증빙 가능한지 여부
• 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며 이것이 증빙 가능한지 여부

 

2.3.1. 주택 취득 당시 조정대상지역 여부

➡️ 주택 취득 당시 비조정대상지역이었다면 2년 이상 거주요건은 적용하지 않습니다!

➡️ 주택 취득 당시 조정대상지역이었다면 2번으로 넘어가세요.

 

2.3.2. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택인지 여부

➡️ 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택을 2017년 8월 2일 이전에 취득하였다면 2년 이상 거주요건은 적용하지 않습니다!

➡️ 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택을 2017년 8월 2일 이후에 취득하였다면 3번으로 넘어가세요.

 

2.3.3. 2017년 8월 2일 이전에 계약금을 지급하였고 이것이 증빙 가능한지 여부

➡️ 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택을 2017년 8월 2일 이후에 취득하였는데, 계약금을 지급한 날짜가 2017년 8월 2일 이전이고 이를 증명할 수 있는 서류가 있다면 2년 이상 거주요건은 적용하지 않습니다!

➡️ 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택을 2017년 8월 2일 이후에 취득하였는데, 계약금을 지급한 날짜가 2017년 8월 2일 이후이거나, 2017년 8월 2일 이전이지만 서류로 이 사실을 증명할 수 없는 경우 4번으로 넘어가세요.

 

2.3.4. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며 이것이 증빙 가능한지 여부

이제 마지막 단계입니다.

➡️ 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택을 2017년 8월 2일 이후에 취득하였는데, 계약금을 지급한 날짜가 2017년 8월 2일 이후이거나, 2017년 8월 2일 이전이지만 서류로 이 사실을 증명할 수 없는 경우에 해당하고, 매매계약을 2017년 8월 2일 이전에 체결하고 계약금을 지급하였다면 2년 이상 거주요건을 적용하지 않습니다.

➡️ 취득 당시 조정대상지역에 위치한 주택을 2017년 8월 2일 이후에 취득하였는데, 계약금을 지급한 날짜가 2017년 8월 2일 이후이거나, 2017년 8월 2일 이전이지만 서류로 이 사실을 증명할 수 없는 경우에 해당하고, 매매계약을 2017년 8월 2일 이후에 체결하였다면 보유기간 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에만 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

❓ 왜 하필 2017년 8월 2일일까요? 1세대 1주택 거주요건 적용 여부를 판단하는 기준은 2017년 8월 2일인데요. 하필 2017년 8월 2일인 이유는 2017년 8월 2일에 시행된 8·2 대책으로 조정대상지역에 있는 주택을 취득하면 1세대 1주택 비과세 적용시 2년 거주요건이 추가되어 개정되었기 때문입니다.

 

 

 

3. 일시적으로 집이 두 채 생겼는데, 비과세 못 받나요?

단, 특정한 이유로 인해서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 대표적인 예시로 이사로 주택을 추가 취득한 경우를 들 수 있는데요. 또 대부분의 경우 이사를 준비하는 기간에는 미리 부동산 계약을 하기 때문에, 일시적으로 보유주택이 2주택이 되기도 합니다.

일시적 2주택자 특례 제도는 이러한 불가피한 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용하지 않으면, 국민이 소득세를 과도하게 부담하는 경우가 생길 수 있기 때문에 마련된 제도입니다.

✅ 인퐁 포인트 1세대 1주택은 양도소득세에서 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 혜택을 적용받을 수 있는데요. 양도소득세 외에도 취득세와 종부세에도 1세대 1주택을 위한 혜택이 마련되어 있습니다. 취득세에서는 다주택자 중과세율을 배제하며, 종부세에서는 기본공제 12억원, 고령자 및 장기보유 세액공제 최대 80%를 적용받을 수 있습니다.

 

 

 

3.1. 이사 준비로 잠시 2주택이 되었어요 – 일반적인 일시적 1세대 2주택

양도소득세에서는 일시적 2주택에 해당하는 주택에 대해서, 세법이 정한 처분기한 내에 양도하면 1세대 1주택 혜택을 적용하고 있습니다.

일반적인 경우, 세법에서 정하는 처분기한은 3년입니다.

인퐁 팩트체크 처분기한 2년인가요? 3년인가요? 기존에는 처분기한을 2년으로 적용하였으나, 2023년부터 금리 인상, 주택시장 전반 거래량 감소 등의 전반적 시장 상황을 고려하여 처분기한을 3년으로 연장했습니다. 처분기한이 2년이라는 안내는 2022년 작성된 내용이기 때문에 틀린 정보입니다. 2023년부터는 개정 법률 시행으로 세목 및 자산에 관계없이 처분기한 3년이 적용된다는 점, 유의하세요!

 

3.2. 신혼부부인데, 저랑 배우자가 각각 1주택씩 보유하고 있어요 – 혼인으로 인한 일시적 2주택

단, 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 자와 혼인하면서, 일시적으로 한 세대에 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이를 혼인으로 인한 일시적 2주택이라고 합니다.

이 경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 단, 이 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건(주택가격 12억원 이하, 보유기간 2년 이상)을 만족하여야 합니다.

 

3.3. 부모님이 돌아가시면서 집을 남기셨어요 – 상속으로 인한 일시적 2주택

상속으로 인해 부모님의 주택을 물려받는 경우가 있습니다. 이 경우에도 마찬가지로 불가피하게 2주택을 가지게 된 것이라고 보기 때문에 상속으로 인한 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

 

3.3.1. 기존에 보유하던 주택(일반주택)의 요건

1세대 1주택을 보유하고 있는 상태에서 받은 상속 주택인 경우에만 상속으로 인한 일시적 2주택 특례를 받을 수 있는데요.

다음에 해당하는 경우에는 상속으로 인한 일시적 2주택으로 보지 않습니다.

 

3.3.1.1. 상속을 먼저 받고 

➡️ 일반주택을 취득한 후

➡️ 일반주택을 양도하는 경우

이 경우는 상속으로 인해 불가피하게 2주택에 된 경우에 해당하지 않습니다. 1세대 1주택을 이미 보유한 상태에서 받은 것이 아니기 때문입니다.

 

3.3.1.2. 기존에 보유하던 일반주택이 피상속인으로부터 증여받은 주택인 경우

기존 주택이 1세대 1주택 등 다른 요건을 모두 만족했다고 하더라도, 그 주택이 피상속인(부모님)으로부터 증여받은 주택인 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않습니다.

상속과 증여의 차이에 대해 알고계신가요? 어디서는 상속이라고 하고, 어디서는 증여라고 하고, 둘 다 부모님께 물려받은 것은 똑같은데 왜 다른 단어를 쓰는건지 궁금하셨던 분들 많으시죠? 인퐁이 상속과 증여를 명확하게 구분하는 방법을 알려드립니다! 상속과 증여는 ‘주는 사람의 사망 여부’에 따라서 구분됩니다. 주는 사람이 사망함에 따라 소유권이 넘어오는 것은 ‘상속’이지만, 주는 사람이 살아있고 단순히 소유권을 넘겨주는 것은 ‘증여’에 해당합니다. 즉, 이 경우는 부모님이 생전에 집을 이미 한 채 물려주셨고, 돌아가신 후 당신이 살던 주택의 소유권이 넘어온 경우를 말하는 것입니다! (상속세가 궁금하다면? ➡️ 상속세 1편 – 상속세 납세의무자, 세율, 신고방법)

 

 

3.3.2.️ 상속받은 주택의 요건

선순위 상속주택에 해당해야 합니다. 선순위 상속주택은 피상속인(부모님)이 주택을 여러 채 보유한 경우 사용되는 개념인데요. 상속주택들 중에서도 가장 우선하는 주택이라고 생각하면 됩니다.

1세대 1주택 비과세 특례를 구체적으로 다루고 있는 소득세법 시행령에서는 다음의 순서로 선순위 상속주택이 정해진다고 합니다.

1. 소유기간이 가장 긴 1주택
2. 거주기간 가장 긴 1주택
3. 사망일에 거주하던 1주택
4. 기준시가가 높은 1주택

그런데 현실적으로 두 개의 주택을 같은 날에 취득하는 경우는 많이 없으므로, 대부분 1번의 소유기간이 가장 긴 1주택을 선순위 상속주택으로 보게 됩니다. 그리고 상속인이 이 선순위 상속주택을 상속받는 경우에만 상속으로 인한 일시적 2주택 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다.

선순위 상속주택이 아닌 경우에는 상속으로 인해 일시적인 2주택이 되는 경우에도 비과세 특례를 적용받지 못한다는 점을 주의하세요!

 

3.3.3. 순서를 지켜 양도해야 해요!

마지막으로 가장 중요한 사항입니다. 기존주택 요건도 만족했고 상속받은 주택이 선순위 상속주택에 해당한다면, 양도 순서를 신경써야 합니다.

기존주택과 상속주택 중에서는 반드시 기존주택을 먼저 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 만일 상속주택을 먼저 양도하게 되면 상속주택에 대해서 양도소득세를 내야하니 주의하세요!

• 김인퐁씨의 주택(기존주택) 취득: 2018년 9월
• 부모님 사망으로 부모님이 보유하던 B주택(선순위) 상속: 2022년 4월
• 기존주택인 A주택 양도: 2022년 10월

예를 들어, 위와 같이 김인퐁씨가 상속으로 인해 일시적인 2주택자가 되었다고 해보겠습니다. 이 경우 기존에 보유하던 주택이 1세대 1주택에 해당하고, 상속으로 받은 자산이 선순위 상속주택에 해당하며, 기존주택을 먼저 양도했기 때문에 A주택에 대해서는 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 따라서 A주택으로 인한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.