최근 깡통전세를 비롯한 각종 전세사기로 인해 내 전세금을 지킬 수 있는 방법에 대해 알아보는 세입자 분들이 많아졌습니다. 전세보증금이 적게는 수천만원에서 많게는 수억원에 달할 정도로 큰 금액이고 이를 돌려받지 못했을 경우 감당해야 할 피해 역시 크기 때문일텐데요.
이런 세입자 분들을 위한 상품이 바로 전세보증보험입니다. 임대차 계약이 끝났는데도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우 공사가 개입해서 이 돈을 대신 임차인에게 지급하기 때문에 전세금을 받지 못하는 상황을 방지할 수 있는데요.
이번 글에서는 대표적인 전세보증보험 중 하나인 주택금융공사(HF)의 일반전세지킴보증의 대상과 가입 조건, 비용, 필요한 서류, 가입 방법까지 알아보도록 하겠습니다.
오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용
HF 일반전세지킴보증이란?
💁🏻♀️ 전세보증보험이란?
전세보증보험이란 임대차 계약이 종료됐는데도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 임차인(세입자)에게 보증금에 대한 보험을 제공하는 것이라고 할 수 있습니다.
계약만료 후에도 임대인(집주인)이 전세 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관이 대신 보증금을 세입자에게 주고, 추후 보증기관에서 집주인에게 보증금을 청구하는 방식입니다. 즉 이 보험에 가입하면 집이 경매로 넘어간 경우에도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
참고자료) 전세보증보험(출처: HF 한국주택금융공사 누리집)
💁🏻 HF 일반전세지킴보증이란?
전세보증보험을 취급하는 기관은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 세 기관이 있습니다.
각 기관마다 여러 조건에서 차이가 있는데요. 이 중 HF의 전세보증보험인 일반전세지킴보증은 세 기관 중에서 비용, 즉 보증료가 가장 저렴하다는 장점이 있습니다. 또한 HUG는 도시형 생활주택(국민주택 규모[300세대 미만]의 주택으로 도시지역에 건설한 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대 주택)일 경우 가입할 수 없지만 HF는 모든 주거형태에 대해 가입할 수 있습니다. 단, 보증한도가 낮고 가입조건이 다른 기관보다 까다롭다는 단점이 있습니다.
가입 조건
- 전세보증금이 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 합니다.
- 계약기간이 1년 이상인 임대차 계약을 체결하고 계약금의 5% 이상을 지급한 세대주여야 합니다.
- 전입신고를 마치고 확정일자까지 받아놓은 상태여야 합니다.
- 본인과 배우자(예비부부 포함) 합산 주택 보유수가 하나 이하여야 합니다.
- 보증금에 대해 압류, 가압류, 전부･추심명령, 채권양도, 금융기관 담보제공 등 제3자로부터 권리침해가 없어야 합니다.
HF 전세보증보험에 가입하기 위해서는 위의 조건을 모두 충족해야 합니다. 하나씩 살펴보겠습니다.
💰 전세 보증금 조건
전세금이 서울, 경기, 인천 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 합니다.
📝 계약 조건
2020년 4월 1일 이후 체결한 1년 이상의 임대차 계약이어야 하며, 이미 계약금의 5% 이상의 돈을 지급한 상태여야 합니다.
🙋🏻 대항력 및 우선변제권 조건
임대차 계약을 체결한 후 전입신고를 통해 대항력를 갖추고 확정일자를 통해 우선변제권까지 갖춘 상태여야 합니다.
🔎 전입신고란?
전입신고와 확정일자는 대항력을 갖추기 위한 기본적인 조건이라고 할 수 있습니다. 대항력이란, 현재 내가 살고 있는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하는데요. 전세로 계약한 집 주소지 관할 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자까지 받아놓은 상태여야 대항력을 갖출 수 있습니다.
🏠 주택 기준
신청인과 배우자(예비 부부 포함)가 최대 하나 이하의 주택을 보유 중이어야 합니다. 즉 무주택 가구이거나 1주택 가구여야 합니다.
💵 임차보증금 기준
보증금에 대한 권리침해가 없어야 합니다. 이를 확인하기 위해서는 ‘보증금권리침해유무확인서’를 통해 확인이 가능합니다.
🔎 HF 전세보증보험 대상 주택(보증목적물) 조건
1. 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔, 노인복지 등이어야 가입할 수 있습니다.
2. 부동산등기사항전부증명서 발급이 가능해야 합니다.
3. 집값이 12억원 이하여야 합니다. (참고로 집값은 ‘KB부동산 시세’를 통해 확인할 수 있습니다.)
4. 건물 및 토지 소유권에 권리침해(가압류, 가처분, 경매 등) 사실이 없어야 합니다.
보증 한도
- 지역별 한도: 7억원(서울, 경기, 인천 등 수도권) / 수도권 외 지역 5억원
- 집값의 90% – 선순위채권 총액
참고자료) HF일반전세지킴 보증 한도(출처: HF한국주택금융공사 누리집)
보증 한도란 이 보험을 통해 보호 받을 수 있는 보증금의 한도를 말합니다. 위 두 가지 조건 더 적은 금액으로 한도가 설정이 됩니다.
선순위채권 총액은 선순위근저당설정액과 선순위임대차보증금의 합을 말합니다. 보증 이용절차는 아래 그림과 같습니다.
참고자료) 보증 이용절차(출처: HF한국주택금융공사 누리집)
보증 비용(보증료)
보험 상품이기 때문에 가입한 이후에는 일정한 액수의 보증료를 납부해야 합니다. HF는 HUG나 SGI보다 비용이 적게 들기 때문에 많은 분들이 선호하는 보험인데요.
보증료는 임차 보증금의 연 0.02% ~ 0.04% 사이에서 결정이 됩니다.
전세금이 1억원 ~ 2억원 정도라면 내야 할 보증료는 4~5만원 정도이기 때문에 부담이 적습니다. 또한 아래와 같은 조건을 갖췄을 경우 보증료 인하 혜택을 받을 수 있습니다.
- 다자녀가구: 미성년 자녀가 3인 이상인 가구
- 신혼부부: 혼인 기간이 7년 이내인 부부
- 저소득자: 연소득 2,500만원 이하
- 장애인: 가구 세대원 중 1인 이상인 장애인인 경우
- 국가유공자: 가구 세대원 중 1인 이상이 국가유공자 또는 유족인 경우
- 기타: 다문화, 의사상자, 한부모/조손가구, 고령자 등
신청방법
🗓️ 신청 시기
임대차계약서상 계약기간의 1/2이 지나기 전에, 즉 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 예를 들어 계약기간이 2년이라면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다.
🏢 신청 방법
앞서 가입조건에 볼 수 있듯 전세자금보증을 이용 중인 분들이 현재 자신이 이용하는 금융기관을 통해서 신청할 수 있습니다. 취급 금융기관은 KB국민, IBK기업, NH농협, 신한, 하나, 우리, 수협, 대구, 부산, 광주, 제주은행인데요.
위 금융기관에 직접방문하거나, 사용 중인 스마트폰에서 네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드 앱을 통해서 가입하는 것도 가능합니다. 신청할 때 제출해야 하는 서류는 아래와 같습니다.
📄 필요서류
- 신분증
- 주민등록등본
- 확정일자부 임대차계약서: 임대차계약이 확정된 상태여야 하며 주민센터에서 확정일자도 받아놓은 상태여야 합니다.
- 전입세대 열람표: 주택에 정상적으로 전입했다는 사실을 증명하는 서류로 주민센터에서 발급 받을 수 있습니다.
💡 전세금 반환 청구하는 방법
임대차 계약을 해지하거나 종료한 후 한 달이 지나도 돈을 돌려받지 못했거나 해당 집의 경매, 공매가 종료된 후에도 받아야 할 돈의 전부 또는 일부를 배당 받지 못했을 때 반환 청구 사전 접수를 할 수 있습니다.
이후 먼저 임차권등기명령을 접수(경매, 공매로 임차권이 소멸된 경우 제외)하고, 반환채권을 공사에게 양도, 전세권을 설정했을 경우 이를 공사에 이전한 후 청구를 하면 됩니다.
자주 묻는 질문
❓보험에 가입한 상태인데 집주인이 바뀌면 어떻게 하나요?
👉 보증 발급을 받은 은행에 방문해서 임대인이 변경되었다는 사실을 알려야 합니다. 이때 부동산 등기부등본, 바뀐 임대인의 인적사항이 담긴 매매계약서, 그리고 신청인의 신분증이 필요합니다.
❓전세보증보험 해지는 어떻게 하나요?
👉 처음 가입할 때 이용한 은행에 방문해서 해지 절차를 진행하면 됩니다. 이때 해지 신청서와 신분증, 거래내역이 적힌 통장사본이 필요합니다.
❓전세보증보험 취급 은행마다 한도 차이가 있나요?
👉 은행들이 추가 혜택이나 특별한 조건을 제공할 수 있습니다. 따라서 개별 은행의 공지나 상담을 통해 정확한 한도를 확인하는 것이 좋습니다.
❓ HF 전세대출을 받은 사람도 전세보증보험에 가입할 수 있나요?
👉 HF전세대출자도 전세금반환보증보험에 가입할 수 있습니다. 전세금반환보증보험은 전세금의 반환을 보장하는 보험으로, 대출금액에 대한 보증은 아닙니다. 따라서, 전세금반환보증보험은 전세금의 반환에 관련된 사항에 대해 보장을 제공합니다.
지금까지 HF 전세보증보험 대상과 가입 조건, 비용, 서류, 가입 방법에 대해 알아봤습니다. 전세보증보험 중에 비용이 가장 적게 들기 때문에 가장 많은 분들이 가입하고 있지만, HUG보다 보증 한도가 낮기 때문에 한도가 중요한 분들은 인퐁에서 작성한 HUG 전세보증보험 콘텐츠도 함께 살펴보시고 비교해보시기 바랍니다.
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