부동산 거래를 하다보면 가장 많이 접하게 되는 서류가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본에는 부동산에 관련되어 있는 다양한 정보가 담겨 있기 때문에 안전한 계약을 위해 필수적으로 확인해야 하는 서류인데요.
이 서류 확인을 통해 전세사기를 사전에 피할 수 있기 때문에 등기부등본을 보는 방법도 알아두는 것이 좋습니다.
이번 글에서는 등기부등본의 뜻과 열람, 발급 방법, 그리고 보는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용
등기부등본 개요
🏠 등기부등본이란?
등기부등본은 부동산에 대한 권리관계 또는 현황을 기재하는 장부 서류를 말합니다. 정확한 명칭은 등기사항전부증명서인데요. 일반적으로 등기부등본으로 불리고 있습니다.
건물이나 토지와 같이 이동이 불가능한 부동산의 경우 해당 부동산에 대한 권리관계를 파악하기 매우 어렵습니다. 이에 국가는 공적 장부인 등기부를 활용하여 법원등기관으로 하여금 등기부에 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 부동산에 대한 정보를 공시하도록 하고 있습니다.
등기부등본에는 토지나 건물과 같은 부동산 매물이 누구 소유인지, 집주인은 누구고 땅주인은 누군지, 해당 매물을 담보로 한 채무(빚)는 없는지 등 부동산과 관련된 정보가 담긴 ‘부동산 신분증’이라고 할 수 있습니다.
등기부등본에는 해당 부동산의 소유권을 비롯한 권리 사항에 대한 내용도 담겨 있기 때문에 이 서류만 잘 확인해도 각종 부동산 사기, 권리관계로 인해 불미스러운 상황에 휘말리는 일을 막을 수 있습니다.
참고자료) 부동산 건물 등기부등본 예시(출처: 대법원 인터넷 등기소)
💁🏻 등기부등본의 종류
부동산 등기부등본은 크게 ‘집합건물’, ‘토지’, ‘건물’ 등 세 종류로 나뉘어 있습니다. 토지와 건물을 별개로 보기 때문에 만약 단독주택에 거주하고 있다면 토지 등기부등본과 건물 등기부등본을 따로 발급할 수 있습니다.
각 종류별 특징은 다음과 같습니다.
1️⃣ 집합건물 등기부등본
집합건물이란 아파트, 빌라, 오피스텔, 다세대 주택처럼 소유주가 다른 여러 세대가 거주하는 부동산을 말합니다. 집합건물 등기부등본은 이렇게 집한건물에서 거주 중인 세대의 등기부등본을 의미합니다.
집한건물 등기부등본에는 건물 전체에 대한 내용과 세대별 전유부분에 대한 면적, 그 비율에 따른 토지 지분권이 나와 있습니다.
2️⃣ 토지 등기부등본
건물이 아닌 땅에 대한 등기부등본을 의미합니다. 해당 지번의 토지의 현황과 권리관계에 대한 내용이 담겨 있습니다.
3️⃣ 건물 등기부등본
집합건물이 아닌 건축물에 대한 등기부등본을 말합니다. 해당 지번의 건물의 현황과 권리관계에 대한 내용이 담겨 있습니다.
등기부등본 보는 법
등기부등본은 건물, 토지, 집합건물 등 부동산에 관련한 다양한 정보가 담겨 있는 서류라고 했는데요. 이 서류에는 부동산의 소유에 관한 정보, 채무, 권리관계에 대한 내용이 담겨 있기 때문에 현재 부동산 계약을 앞두고 있거나 새로운 집을 알아보고 계신 분들, 특히 빌라, 원룸 등 전월세 임대 주택을 찾고 있다면 반드시 계약 전에 이 서류부터 확인하셔야 합니다.
등기부등본을 보고 이해하기 위해서는 이 문서에 어떤 내용이 들어가는지 알아야 하는데요. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어져 있습니다. 주제별로 세 개의 파트로 나눈 거라고 생각하시면 돼요. 각 부분에 들어가는 내용은 아래와 같습니다.
1️⃣ 표제부
표제부에는 부동산의 주소, 용도, 면적, 건물번호 등 가장 기본적인 정보가 기재되어 있습니다. 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을 기재하며, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재합니다.
참고자료) 토지 등기부등본 표제부
참고자료) 건물 등기부등본 표제부
한 부의 등기부등본에는 한 필의 토지 또는 한 동의 건물에 대한 정보가 담겨있지만, 아파트와 같이 집합건물인 경우에는 아래와 같이 전체 건물(길동아파트 1동-1동의 건물의 표시)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(길동아파트 1동 101호-전유부분의 건물의 표시)에 대한 표제부가 따로 있습니다.
참고자료) 집합건물 등기부등본 표제부
⚠️ 등기부등본 ‘표제부’를 볼 때 주의사항
만약 부동산 계약을 앞두고 있다면 표제부에 담긴 내용을 토대로 거래하는 부동산과 주소가 일치하는지 반드시 살펴보셔야 합니다. 등기부등본에 나온 주소와 계약하려는 부동산의 주소가 일치하지 않을 경우 계약을 피해야 합니다.
2️⃣ 갑구
갑구에는 주택, 토지 등 부동산의 주인이 누구인지, 소유권에 대한 내용, 압류, 가등기, 경매개시결정 등에 대한 정보가 담겨 있어요. 또한 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등도 표시됩니다.
거래를 할 때에는 내가 상대하는 집주인이 실제로 보유하고 있는 사람인지 반드시 확인해야 하는데요, 이때 살펴야 할 게 바로 갑구입니다. 만약 소유주가 여러명이라면 지분이 어떻게 나뉘어 있는지도 확인할 수 있어요.
참고자료) 등기부등본 갑구
⚠️ 등기부등본 ‘갑구’를 볼 때 주의사항
등기부등본 갑구에 ‘가등기’, ‘신탁’, ‘압류’, ‘가압류’, ‘경매개시결정’, ‘임차권등기명령’이라는 단어가 등장하면 주의하셔야 합니다. 하나씩 살펴볼게요.
1. 가등기
가등기란 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기입니다. 집이 법적으로 다른 사람에게 넘어간다는 뜻입니다. 즉 집주인이 바뀐다는 뜻입니다. 소유권에 대한 문제가 생길 수 있으니 주의해야 합니다.
2. 신탁
집주인이 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받았다는 뜻입니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못해서 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
3. 압류/가압류
집주인이 갚아야 할 돈을 갚지 못해서 집이 넘어갈 상황이라는 뜻입니다. 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문에 계약을 하지 않는 게 좋습니다.
4. 경매개시결정
집에 대한 경매의 개시가 결정됐다는 뜻입니다. 즉 계약을 피해야 합니다.
5. 임차권등기명령
임차권등기명령이란, 해당 집주인이 이전 세입자에게 임차보증금을 돌려받지 못해 해당 권리를 요청한 것입니다. 즉 앞서 임대한 사람 중에 보증금을 돌려받지 못한 사람이 있다는 뜻입니다. 계약에 앞서 사실관계를 파악하고 사실일 경우 계약을 피해야 합니다.
3️⃣ 을구
을구에는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 소유권을 제외한 권리사항에 대한 내용이 담겨 있습니다. 예를 들어 집주인이 이 집을 담보로 얼마나 대출 받았는지 등의 내용도 을구에서 파악할 수 있습니다.
참고자료) 등기부등본 을구
⚠️ 등기부등본 ‘을구’를 볼 때 주의사항
등기부등본 을구에 ‘전세권’, ‘저당권(근저당권)’ 등의 단어가 보이면 주의해야 합니다. 하나씩 알아볼게요.
1. 전세권
전세금을 지급하고 해당 매물을 용도에 따라 사용하며, 해당 매물에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 쉽게 말해서 계약하려는 집의 등본 을구에 전세권 설정이 표기되어 있다면 본인보다 먼저 임대를 계약한 임차인이 있고, 변제 과정 중 본인의 순위가 해당 임차인보다 밀릴 수 있다는 걸 예상할 수 있습니다. 무조건 피해야 하는 조건은 아니지만 반드시 참고해야 할 부분입니다.
2. 저당권(근저당권)
부동산에 근저당권이 설정되어 있다면 임대인(집주인)이 해당 부동산 매물을 담보로 대출을 받았다는 뜻입니다. 근저당권이 잡힌 부동산이 경매로 넘어가면 대출을 해준 금융기관, 은행에 우선 변제가 이루어지고 세입자의 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다. 최악의 경우, 보증금을 돌려받지 못하거나 일부만 받을 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
전문가들은 집주인의 대출액과 보증금의 합계액이 해당 부동산의 시세의 70%를 초과하는 경우 위험하다고 판단하고 있습니다.
열람 및 발급 방법
등기부등본을 발급 받기 위해서는 가까운 주민센터에 방문하거나, 각종 공공기관, 지하철역 등에 있는 무인민원발급기, 또는 대한민국 법원 인터넷 등기소를 통해 열람 및 발급을 받을 수 있습니다.
🏢 주민센터 방문 발급
가까운 관할 주민센터에 가서 신청하면 발급 받을 수 있습니다. 비용은 건당 1,000원입니다.
🤖 무인민원발급기
주민센터, 지하철, 구청 등에 설치된 무인민원발급기를 통해서도 발급이 가능합니다. 무인민원발급기의 위치는 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 확인이 가능합니다. (정부24 홈페이지 – 고객센터 – 서비스지원 – 무인민원발급안내)
🌐 인터넷 발급
대한민국 법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/)에서 열람 및 발급 받을 수 있습니다. 단순 열람은 700원, 발급은 건당 1,000원의 비용이 발생합니다. 절차를 하나씩 살펴볼게요.
과정에 크게 검색 – 정보 입력 – 결제로 이루어져 있어요. 아래의 순서대로 하시면 돼요.
1️⃣ 대한민국 법원 인터넷 등기소 홈페이지에 접속한 후 [부동산 등기] – [열람/발급(출력)]을 클릭합니다.
2️⃣ 발급하기(출력) 메뉴에서 [부동산구분] 메뉴를 통해 등기부등본의 종류(건물, 토지, 집단건물)를 선택할 수 있습니다. 그리고 열람 및 발급을 원하는 주소지를 입력한 후 [검색]을 클릭합니다.
3️⃣ 해당 부동산에 대한 내용을 확인한 후, 수수료를 결제하면 발급 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
❓ 등기부등본은 누구나 열람이 가능한가요?
등기부등본은 부동산 소유관계가 담긴 공적장부이기 때문에 누구나 열람 및 발급이 가능합니다. 아직 계약을 체결하지 않은 건물 또는 토지에 대한 정보가 궁금해서 열람해도 법적으로 문제가 되지 않으며, 부동산 소유주도 자신의 부동산을 열람한 사람의 신원을 확인할 수 없습니다.
❓ 등기부등본을 통해 재산도 알 수 있나요?
등기부등본에는 부동산 소유관계에 대한 정보가 담겨 있는 문서이고 재산에 대한 내용은 담겨있지 않습니다.
❓ 등기부등본에 “신청사건 처리중”이라는 문구가 있는데 무슨 뜻인가요?
신청 사건 처리중 이라는 표시는 해당 등기의 소유권이나 근저당등 등기 내용의 변경을 요청하는 신청이 접수되어 있는 상태를 말합니다. 즉 신청 사건 처리중 이라는 표시가 있는 등기는 등기의 수정이 완료되면 추후 등기 내용에 변화가 있을수 있는 등기이니 추후에 등기를 다시 열람하셔야 합니다.
전세나 월세 계약할때는 근저당이 없었는데 계약후에 집주인이 대출을 받아 근저당이 설정되는 경우도 있으니 반드시 등기는 신청 사건 처리중이라는 표시가 있으면 추후에 다시 확인해서 해당 문구가 없을때 내용 확인을 해야 합니다.
❓ 등기부등본 상 호수와 계약한 집의 호수가 다른데 문제 없을까요?
건축물대장과 등기부등본, 계약서상 집의 호수가 모두 일치해야 문제가 없습니다. 만약 다를 경우에는 집주인에게 도면(평면도)이 첨부된 건축물대장을 요청해서 실제 건물과 동일한지 확인한 후 호수가 다른 이유에 대해 분명하게 확인한 후에 계약을 마무리하고 입주하는 것이 좋습니다.
지금까지 등기부등본의 뜻과 열람, 발급 방법, 그리고 보는 방법에 대해 살펴봤습니다.
등기부등본은 부동산 신분증으로 주소, 용도 등 기본적인 정보부터 소유, 채무관계 등 다양한 정보를 살펴볼 수 있기 때문에 부동산 거래를 앞두고 있다면 반드시 이 서류를 먼저 확인하셔야 합니다.
그리고 이 문서로 파악할 수 없는 위험에 대처하기 위해 전세보증보험도 꼭 가입하시는 게 좋습니다. 이미 거래를 한 상태라면 보험을 통해 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비할 수 있습니다.
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