임차권등기명령 총정리 : 뜻, 효력, 필요서류, 신청 방법

최근 전월세 임대차 계약이 만기가 됐는데도 임대인(집주인)으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 일이 많이 발생하고 있습니다. 만약 이런 상황에서 임차인(세입자)가 이사를 가게 되면 어떻게 될까요?

주택임대차보호법에서는 임차인의 대항 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 명시하고 있습니다. 즉 보증금을 돌려 받지 못한 상태에서 이사를 가게 되면 대항력을 상실할 위험이 있습니다.

이럴 때 활용해야 하는 게 바로 임차권등기명령인데요.

이번 글에서는 임차권등기명령의 뜻과 효력, 신청 방법과 필요한 서류까지 알아보도록 하겠습니다.

오늘 인퐁과 알아볼 내용은? 임차권이란? 임차권등기명령이란? 임차권등기명령 효력 임차권등기명령 신청 방법 임차권등기명령 FAQ

 

 

1. 임차권이란?

임차권등기명령에 대해 알아보기 전에 먼저 임차권이란 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

임차권이란 임대차 계약에 의해 임차인이 목적물을 사용 및 수익할 수 있는 권리를 말합니다. 쉽게 말하면 집, 건물 등의 주인과 계약을 체결하고, 그 임차물을 사용하면서 수익을 얻을 수 있는 권리입니다.

임차권은 설정 등기와 오늘 다루는 등기명령으로 나눌 수 있는데요.

임차권 설정 등기는 계약이 종료되기 전에 집주인에게 돈을 돌려받지 못할 것으로 예상돼서 우선변제권 보장을 위해 설정하는 건데요. 이건 임대인의 동의와 서류(인감증명서)가 필요합니다. 임대차 계약 종료 전에 설정해야 하며, 임차인이 직접 등기소에 방문해서 신청해야 합니다.

✅ 인퐁 포인트 임차권과 전세권의 차이는? 임차권은 전세권과 헷갈리기 쉬운데요. 전세권은 전세금을 내고 타인의 집, 건물 등 부동산을 일정기간 사용한 후 부동산을 반환하고 전세금을 돌려받을 권리를 말합니다. 전세권 설정을 하면 보증금을 반환 받지 못할 경우, 경매를 신청할 수 있는 권리가 생깁니다. 전세권은 등기부등본에 기재가 되기 때문에 전세권 설정 등기를 하려면 집주인의 동의를 구해야 합니다. 그리고 이 과정에서 등기비용도 발생합니다.

 

 

2. 임차권등기명령이란?

전세나 월세 임대차 계약이 종료가 됐는데도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 발생하는데요. 고의로 주지 않는 경우도 있지만 ‘빌라왕’ 사태처럼 집주인이 사망해서 돌려받지 못하는 일도 있습니다.

이렇게 돈을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 사라지게 됩니다. 대항력과 우선변제권이 없으면 보증금을 돌려받지 못하거나 전액이 아닌 일부만 돌려받게 될 수 있습니다. 그렇다고 돈을 돌려받을 때까지 무작정 이사를 미룰 수도 없는 노릇인데요.

바로 이럴 때 필요한 게 임차권등기입니다. 임대차 계약 기간이 끝났음에도 불구하고 보증금을 반환 받지 못했을 경우, 해당 주택이 소재한 관할 지방법원에 가서 임차권등기를 하면 대항력과 우선변제권이 사라지지 않으며 이 효과는 이사를 간 뒤에도 유지됩니다.

임차권등기 뒤에 ‘명령’이 붙는 이유는 법원의 결정으로, 즉 법원의 명령으로 등기가 이루어지기 때문입니다.

임차권등기는 임대차 계약 종료 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 임차인 본인만 신청이 가능합니다. 계약이 종료되기 전에는 임대인이 보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문에 신청할 수 없으며 임대차 계약이 종료된 후에 신청해야 합니다.

대항력이란? 계약 당사자가 아닌 제3자에게도 대항할 수 있는 능력을 말합니다. 예를 들어, 김인퐁씨가 집주인 A씨의 집에 2년을 세들어 살기로 계약했습니다. 그런데 계약기간이 종료되지도 않은 1년이 지난 시점에, 갑자기 제3자인 B씨가 ‘A씨가 해당 집의 소유권을 본인에게 넘겼다’고 김인퐁씨를 쫓아내려고 합니다. 김인퐁씨는 이 상황에서 A씨 뿐만 아니라 B씨에게도 ‘2년동안은 내가 살기로 했다’고 주장할 수 있어야 하는데요. 대항력이 있으면 이 사실을 주장해서 당초 계약기간인 2년동안은 집의 소유권 변경 여부와 무관하게, 해당 집에서 계속 거주할 수 있습니다.   대항력 발생 조건 주택의 인도 (입주) 주민등록 (전입신고) 즉 대항력은 해당 주택에 거주하고 있고, 해당 주택의 주소지로 전입신고까지 마친 상태여야 갖출 수 있습니다.

우선변제권이란? 우선변제권은 임차한 집이 경매로 넘어간 경우, 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 말합니다. 집이 경매로 넘어가는 것은 집주인에게 이미 미납한 대출, 세금 등이 있어 이를 충당하기 위해 집주인이 가진 재산을 처분하는 경우인데요. 이 경우에는 세입자 뿐만 아니라 다른 채권자가 많기 때문에, 다른 채권자에게 돈을 상환하고 나면 보증금을 돌려받을 돈이 없는 경우가 있습니다. 따라서 ‘다른 채권자들보다 내가 전월세 보증금을 받을 권리가 우선한다’고 주장해서, ‘다른 채무자들의 대출을 갚기 전에 내 보증금을 달라’고 요구하는 것입니다.   우선변제권 발생 조건 주택의 인도 (입주) 주민등록 (전입신고) 확정일자 우선변제권은 대항력과 같이 해당 주택에 거주하고 있어야 하며, 전입신고를 마쳐야 하고 여기에 더해 확정일자까지 받은 상태여야 갖출 수 있습니다.

임차권등기명령 법적 근거 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

 

 

3. 임차권등기명령 효력

임차권등기명령의 효력은 바로 <대항력과 우선변제권의 취득 및 유지>라고 할 수 있습니다.

임차인이 아직 대항력과 우선변제권을 갖추지 못한 상태에서 임차권등기를 완료하면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

이미 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태라면 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 다른 곳으로 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

즉 이사 일정이 잡혀 있는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기를 완료한 후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

✅ 인퐁 포인트 임차권등기만으로 보증금을 돌려 받을 수 없다! 임차권등기명령은 돌려받지 못한 보증금에 대한 일종의 담보라고 할 수 있습니다. 즉 등기명령 결정을 받는다고 바로 보증금을 돌려받을 수 있는 건 아닙니다. 임차권등기는 부동산에 대한 가압류, 가처분, 압류 등과 같이 등기부에 기록됩니다. 하지만 기능적으로는 담보 역할이며, 그 자체로 강제력을 갖지는 않습니다. 그렇기 때문에 이것만 믿고 보증금을 돌려 받을 수 있을 거라고 생각하면 안 됩니다. 임차권등기 결정이 이루어졌는데도 불구하고 집주인이 보증금을 주지 않는다면 지급 명령, 보증금 반환 청구 민사소송을 통해 집행권원을 취득해서 돌려받아야 합니다. 그리고 임차권등기가 완료되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지가 된다고 했는데요. 신청만 하면 바로 적용 되는 게 아니고 신청 후 최종적으로 결정이 날 때까지 기다린 후에 이사를 가야 합니다. 기간은 대략 3~4주 정도가 필요합니다. 이걸 감안해서 이사 일정을 조정해야 합니다. 임대인이 돈을 주겠다며 먼저 임차권 등기를 말소해달라고 요구할 수 있는데요. 이땐 돈을 먼저 받은 후에 말소를 진행하는 걸 권합니다.

 

 

4. 임차권등기명령 신청 방법

앞서 이야기했듯 임차권등기 신청은 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 직접 신청해야 합니다.

신청은 해당 주택이 소재한 지역 관할 법원에 직접 방문하거나 대법원 전자소송 홈페이지(https://ecfs.scourt.go.kr/)를 통해 인터넷으로 신청할 수 있습니다.

임차권등기는 보통 43,000원 정도의 비용이 발생합니다.

임차권등기 신청 절차는 아래와 같습니다.

 

1. 대법원 전자소송 사이트에 접속한 후 검색창에 [임차권등기]를 검색하고 [주택임차권등기명령신청서]를 클릭합니다.

2. 전자소송시스템 이용 동의를 하고 당사자일 경우 [당사자 작성]을 클릭한 후 안내에 따라

3. 사건기본정보를 입력합니다. [제출법원]에는 해당주택이 있는 지역에 있는 관할법원을 입력하면 되는데요. 관할법원을 모르는 경우에는 [관할법원 찾기] 버튼을 클릭해서 검색한 후 입력합니다.

4. 당사자목록을 통해 신청인에 대한 정보를 입력합니다.

5. 신청취지 및 이유를 입력합니다. 신청이유는 “임대인과 OOOO년 O월 O일에 O년 임대차계약을 체결했고, 만기가 지났지만 보증금을 돌려받지 못했다” 정도로 입력하면 됩니다. 애매할 경우 작성예시를 참고해서 입력합니다.

6. 목적물 기본정보를 통해 해당 건물에 대한 정보를 입력합니다.

7. 끝으로 첨부 서류를 제출합니다. 임대차계약 종료에 관한 증빙자료는 소명자료로 입력하고, 나머지 자료는 첨부자료로 제출합니다.

서류 첨부를 다 했다면 확인 후 [전자서명] 버튼을 클릭하고 소송비용을 납부하면 신청이 완료됩니다.

 

 

4.1 필요 서류

신청할 때 필요한 서류는 아래와 같습니다.

• 부동산 등기부등본
• 임대차 계약서
• 확정일자 신고필증 (신고필증으로 바뀌기 전에 임대차 계약서에 도장 찍었다면 상관없음)
• 주민등록등본 또는 초본 (전입 날짜 확인용)
• 임대차 계약 종료 사실 입증 자료 (갱신 거절 통지를 한 내용증명, 문자 메시지 등)
• 등기부 상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 현재까지 주거용으로 사용했다는 증명 서류
• 점유 개시일을 소명할 수 있는 자료 (점유 개시일과 전입일이 다른 경우)
• 임차물 도면 (건물 전체가 아닌 일부에 대한 임대차일 경우)

 

 

5. 임차권등기명령 FAQ

❓ 임차권등기를 신청했는데 이사는 언제쯤 가도 되나요?

 임차권등기를 신청하고 결정문이 나오기까지 빠르면 1~2주일 정도가 걸립니다. 대항력과 우선변제권은 결정문이 나온 뒤에 효력이 발생하기 때문에 결정문이 나온 뒤에 이사를 가야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

❓ 임차권등기 신청할 수 있는 주택 요건이 있나요?

 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우, 예를 들어 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있는 경우에도 주거용으로 임차하여 사용하고 있다면, 주거용 건물이기 때문에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약체결 시부터 임차권등기명령신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다

 

❓ 임차권등기를 하지 않은 상태에서 지급명령 신청이 가능한가요?

 지급명령은 임차권등기와 관계 없이 신청이 가능합니다. 단, 임차권등기를 해야 대항력과 우선변제권을 취득 및 유지할 수 있기 때문에 지급명령과는 별개로 신청하는 게 좋습니다.

 

❓ 임차권등기를 할 경우 집주인에게 알려야 할까요?

 기본적으로 임차권등기 사실을 집주인에게 알려줄 의무는 없습니다.

 

❓ 임차권등기를 했는데 보정명령이 오면 어떻게 하나요?

 보정 내용을 확인해서 보정명령에 나온 기한 내에 보정서를 제출하면 됩니다.

 

 

 

지금까지 임차권등기명령의 뜻과 효력, 신청 방법과 필요한 서류에 대해 살펴봤습니다. 임차권등기를 하면 경매가 진행될 경우, 별도로 배당 요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 경매 개시 결정 전에는 임차권 등기를 진행해야 합니다.

임차권등기가 필요한 상황이 발생하지 않는 게 최선이지만 만약 발생할 경우 임차권등기를 통해 대항력과 우선변제권을 갖춘 후 지급명령 등 법적조치를 취하셔야 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.