양도소득세 개념 신고 납부 방법 1세대 1주택 비과세, 일시적 2주택 특례 요건 살펴보기

 

한창 뜨겁게 논의되었던 양도소득세, 기억하시나요? 종합부동산세, 상속세와 더불어 부동산과 관련된 큰 세금 이슈이기도 한데요. 워낙 핫한 세금 분야이기 때문에 양도소득세법 자체도 굉장히 복잡하고 판례가 중요하기 때문에, 전문가와 함께하지 않으면 상당히 어려운 분야라고 볼 수 있습니다.

그래서 오늘은 인퐁이 일반인들도 알고 있어야 할 세금 상식 양도소득세편을 가지고 왔습니다.

너무 복잡하거나 어려운 내용은 빼고, 일반인이 혼자서 세금 신고할 때 또는 생활 상식으로 가지고 있어야 할 양도소득세에 관한 내용들을 알기 쉽게 알아볼 예정입니다.

양도소득세에 대해서는 두 편에 걸쳐 알아볼 예정인데요. 이번 편에서는 양도소득세의 개념, 신고 납부 방법, 1세대 1주택 비과세에 대한 내용을 알아보고, 다음 편에는 양도차익 계산, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제, 양도소득세율에 대해 알아볼 예정입니다.

양도소득세 시리즈 완전 정복 하기! ➡️ 양도소득세 2편: 양도차익, 장기보유특별공제, 양도소득기본공제, 양도소득세율

오늘 인퐁과 알아볼 내용은? 양도소득세란? : 적용 자산, 과세 기준부터 알아봐요  양도소득세 신고납부 방법 : 필요 서류, 신고서 작성 방법  양도소득세 1세대 1주택 비과세 적용받기 : 일시적 2주택 특례 요건은?

 

양도소득세란?

양도소득세는 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 분양권과 같은 부동산에 관한 권리, 주식과 파생상품과 같은 금융자산 등을 양도하여 얻는 이익에 부과되는 세금입니다.

보유한 기간 전체에 대해 양도 시점에 한번에 과세하는 방식이기 때문에, 결과적으로 손해를 봤을 때에는 세금을 납부하지 않아도 됩니다. 즉, 부동산, 금융자산 등의 거래차익에 대해 과세하는 세금입니다.

 

양도소득세가 과세되는 자산

양도소득세는 다음 자산들에 대해 과세됩니다.

1그룹	부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 포함)
	부동산에  관한 권리	분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
	기타자산	사업용 고정자산과 양도하는 영업권, 부동산과 함께 양도하는 이축권,  특정 시설물 이용권, 회원권, 특정주식, 부동산 과다보유법인 주식 등
2그룹	주식	대주주의 상장주식 및 비상장주식 양도 소액주주의 증권시장 외 상장주식, 비상장주식 양도
3그룹	파생상품	국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품,  차액결제거래 파생상품(CFD), 주식원런티증권(ELW),  국외 장내 파생상품, 실질이 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
4그룹	신탁수익권	신탁의 이익을 받을 권리의 양도

✅ 인퐁 포인트 양도소득세에서는 과세되는 자산의 기준도 중요하게 다루고 있습니다. 따라서 과세 대상 자산을 알아보기 전에, 다음 두 가지 특징이 있다는 것을 알고 있어야 합니다. 첫 번째는 법률상 명시되지 않은 자산의 양도차익에 대해서는 과세하지 않는다는 것입니다. 비열거항목에 대해서는 아래에서 자세히 알아볼 예정입니다. 두 번째는, 양도소득기본공제 제도로 인해, 과세되는 자산의 종류는 6가지이지만 세법상으로는 네 그룹으로 나누고 있다는 점입니다. 따라서 세법상 편의를 위해서 우리도 네 가지 그룹을 기준으로 알아볼 예정입니다.

2그룹 주식을 보면, 대주주의 경우 상장주식과 비상장주식 양도에 대해서 모두 양도소득세를 내게 됩니다. 하지만 소액주주인 경우에는 증권시장 외에서 거래된 상장주식에 대해서만 세금을 부과하고 있는데요.

이로 인해서 소액주주는 시장 내에서 정상적으로 거래한 경우라면 상장주식 매매차익에 대해서는 금융소득세도, 양도소득세도 모두 내지 않는 것입니다.

소액주주란? 양도소득세에서는 다음의 지분율 또는 시가총액 기준 중 하나라도 만족하면 대주주로 분류가 되고, 그 외는 모두 소액주주에 해당합니다. 단, 주의할 점은 지분율 또는 시가총액을 계산할 때, 본인이 소유한 주식만을 보는 것이 아니라, 본인의 가족 등 특수관계인이 보유한 지분도 포함해야 한다는 점입니다. 따라서 가족 구성원이 동일한 주식을 보유한 경우에는 대주주가 되어 매매차익에 대해 양도소득세를 내야할 수도 있기 때문에, 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 주식이 상장된 시장도 중요합니다. 현재 우리나에는 코스피(유가증권)시장, 코스닥시장, 코넥스시장이 있습니다. 따라서 상장주식인 경 본인 보유한 주식이 어떤 시장에 상장된 주식인지 먼저 확인해보아야 한다는 점을 유의하시기 바랍니다.

 

하지만 위의 양도소득세 부과대상 자산에 해당하더라도 거래가 양도소득세 거래가 아니면 세금을 내지 않아도 됩니다.

양도소득세의 기준이 되는 ‘양도’는 서류상 소유권을 이전했는지의 여부와는 관계없이, 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권이 이전된 것을 말합니다.

즉, 아래 두 조건을 만족했는지를 파악하시면 됩니다.

• 유상 거래일 것
• 사실상 소유권이 이전될 것

따라서 신탁 해지와 같이 원래 내 것이었지만 타인에게 잠시 권리를 위임한 것이 내 소유로 돌아온 것, 공동소유 자산을 분할하여 등기하는 것은 ‘양도’에 해당하지 않아 양도소득세를 내지 않게 됩니다.

 

양도소득세 신고납부

양도소득세의 신고납부에 대해 알아보기에 앞서, 양도소득세는 소득세에 포함되는 개념이라는 것을 알아야 합니다.

우리나라 현행 조세는 개인에게 부과되는 소득세, 법인에게 부과되는 법인세, 상속세 및 증여세, 종합부동산세, 부가가치세, 개별소비세 등이 있습니다. 그 중에서도 양도소득세는 소득세의 일부에 해당하는데요. 소득세법 제3장에 거주자의 양도소득에 대한 납세의무가 정해져 있습니다.

따라서 양도소득세의 신고 납부는 소득세 신고 납부의 큰 틀에 따라 한 해의 소득에 대해 다음 연도 5월 1일부터 5월 31까지 납부하게 됩니다.

 

1. 양도소득세 신고납부 기한

양도한 자산에 따라 다음과 같이 양도소득세의 신고납부 기한이 달라집니다.

부동산(1그룹)을 양도한 경우에는 양도일 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 하여야 합니다.

주식(2그룹)을 양도한 경우에는 양도일 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 하여야 합니다.

따라서 반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우에는, 반기별로 모아서 전체 거래에 대한 양도소득세 신고 납부를 진행하면 됩니다.

파생상품(3그룹)을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 하지 않고, 다음 해 5월에 확정신고 및 납부하시면 됩니다.

즉, 8월 11일에 A 주택, B 주식, C 파생상품을 양도한 경우, 양도일이 속하는 8월 말일부터 2개월 이내인 10월 31일까지 부동산에 대한 예정신고 및 납부를, 양도일이 속하는 반기인 하반기 말일부터 2개월 이내인 2024년 2월 말까지 주식에 대한 예정신고 및 납부를, 양도일이 속하는 연도의 다음 해 5월에 파생상품에 대한 확정신고 및 납부를 하시면 됩니다.

예정신고와 확정신고란? 쉽게 말해 세금이 부과되는 사건이 일어날 때마다 간단하게 예비 신고를 하는 것이 예정신고이고, 1년 전체를 확정해서 그동안 납부한 세금과 최종 1년 결정 세금을 정산하는 것이 확정신고의 개념이라고 보시면 됩니다.

 

2. 양도소득세 신고납부 방법

양도소득세 대상 거래를 한 경우 위의 기한 내로 양도소득세의 신고를 해야합니다.

신고납부시 준비 서류

양도소득세 신고를 위해서는 (1) 신고서와 (2) 부속서류를 준비하여야 합니다.

(1) 신고서 작성

세무서에 직접 방문하여 양도소득세 신고를 한다면, 아래 과세표준 신고 및 납부계산서를 작성해야 합니다.

하지만 양도가 매번 발생할 떄마다 세무서에 방문하여 예정신고 하는 것은 번거롭겠죠?

따라서 홈택스(www.hometax.go.kr) 사이트에서 다음과 같이 간편하게 신고를 할 수 있습니다.

 

️ 대화형 신고서를 적극 활용하세요! 과세기간 1년 중 최초로 양도한 자산에 대해서는 대화형 신고서 서비스를 이용할 수 있어요. 이는 양도소득세 신고가 익숙하지 않은 일반인을 위한 서비스로, 간단한 질문에 답변하는 방식으로 작성하는 신고서입니다. 세금에 대해 전문적인 지식을 가지고 있지 않은 일반인의 입장에서는 신고서 서식에 맞추어 작성하기 어려운데요. 따라서 첫 신고일 경우 대화형 신고서를 활용할 것을 권장합니다.

 

(2) 부속서류 준비

일반적인 신고서 외에도, 특정한 경우에 해당하는 경우 추가로 제출하여야 할 서류들이 있습니다.

1세대 1주택 비과세 적용하는 경우

• 동거봉양 1주택(소득세법 시행령 §155④)에 해당하는 경우: 주민등록초본
• 혼인 1주택(소득세법 시행령§155⑤)에 해당하는 경우: 혼인증명서
• 취학, 요양 등 1주택(소득세법 시행령 §155⑧)에 해당하는 경우: 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 중 택 1
• 거주주택 1주택 비과세(소득세법 시행령 §155 20 ~ 24)를 적용받는 경우: 임대주택 임대사업자등록증, 임대차계약서, 1세대1주택 특례적용신고서 3종 모두 제출

 

양도소득세 1세대 1주택 비과세

양도소득세 과세 대상 자산 및 거래에 해당하더라도, 조세정책적 목적으로 비과세하는 경우가 있습니다. 이번엔 가장 대표적인 경우인 1세대 1주택 비과세에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 1세대 1주택 비과세 요건

1세대가 양도일 현재 (1) 양도하는 주택 가격이 12억원 이하이고 (2) 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 (3) 2년 이상 보유한 주택을 양도한 경우, 해당 주택의 양도에 대해서는 비과세가 적용되어 양도소득세가 부과되지 않습니다.

만약 주택 가격이 12억원을 초과하는 경우 양도세 전액을 비과세 받을 수는 없지만, 전체 양도차익 중 고가주택 기준금액인 12억원을 초과하는 양도차익에 대해서만 과세합니다. 즉, 12억원 이하분에 대한 양도세는 비과세하고, 12억원 초과분에 대해서는 양도세를 과세하는 구조입니다.

단, 양도하는 주택이 조정대상지역에 위치한 경우에는 (4) 2년 이상 거주한 주택에 한해서 비과세가 적용됩니다.

조정대상지역이란? 조정대상지역이란, 주택법에 의해 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 또는 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 가능성이 있는 지역으로 국토교통부 장관이 지정한 지역을 말합니다. 즉, 국가적 차원에서 원활한 주택 공급을 위해 특정 지역을 과열 지역으로 지정하고, 해당 지역의 주택을 거래할 때에는 불이익을 주는 제도입니다. 2017년 9월 6일부터 조정대상지역이 지정되었으며, 최종 해제일자인 2023년 1월 5일 대부분의 지역이 지정 해제되면서 2023년 8월 기준으로 서울특별시 서초구, 강남구, 송파구, 용산구가 조정대상지역에 해당합니다.

 

분양권도 포함되나요?

분양권은 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 현재 주택을 보유한 것은 아니지만 미래에 주택이 완공되면 해당 주택에서 거주할 수 있는 권리를 말합니다.

그렇기 때문에 실물 주택을 보유한 것은 아니더라도, 사실상 주택을 보유하고 있다고 봅니다.

따라서 2020년 8월 18일 소득세법 부칙 제17477호가 시행됨에 따라 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되기 시작하였습니다.

2. 일시적 2주택 특례 제도 활용하기

단, 특정한 이유로 인해서 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 대표적인 예시로 이사로 주택을 추가 취득한 경우를 들 수 있는데요. 많은 경우 이사를 준비하는 기간에는 미리 부동산 계약을 하기 때문에, 일시적으로 보유주택이 2주택이 되기도 합니다.

일시적 2주택자 특례 제는 이러한 불가피한 경우에도 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용하지 않으면, 국민이 소득세를 과도하게 부담하는 경우가 생길 수 있기 때문에 마련된 제도입니다.

✅ 인퐁 포인트 1세대 1주택은 양도소득세에서 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 혜택을 적용받을 수 있는데요. 양도소득세 외에도 취득세와 종부세에도 1세대 1주택을 위한 혜택이 마련되어 있습니다. 취득세에서는 다주택자 중과세율을 배제하며, **종부세에서는 기본공제 12억원, 고령자 및 장기보유 세액공제 최대 80%**를 적용받을 수 있습니다.

 

일시적 2주택 특례 제도 요건 – 이사 등 일반적인 경우

양도소득세에서는 일시적 2주택에 해당하는 주택에 대해서, 세법이 정한 처분기한 내에 양도하면 1세대 1주택 혜택을 적용하고 있습니다.

일반적인 경우, 세법에서 정하는 처분기한은 3년입니다.

인퐁 팩트체크 처분기한 2년인가요? 3년인가요? 기존에는 처분기한을 2년으로 적용하였으나, 2023년부터 금리 인상, 주택시장 전반 거래량 감소 등의 전반적 시장 상황을 고려하여 처분기한을 3년으로 연장했습니다. 처분기한이 2년이라는 안내는 2022년 작성된 내용이기 때문에 틀린 정보입니다. 2023년부터는 개정 법률 시행으로 세목 및 자산에 관계없이 처분기한 3년이 적용된다는 점, 유의하세요!

 

일시적 2주택 특례 제도 요건 – 혼인으로 인한 일시적 2주택의 경우

단, 1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 자와 혼인하면서, 일시적으로 한 세대에 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이를 혼인으로 인한 일시적 2주택이라고 합니다.

이 경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼 양도하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 단, 이 경우에도 1세대 1주택 비과세 요건(주택가격 12억원 이하, 보유기간 2년 이상)을 만족하여야 합니다.

️ 국세청 양도소득세 질의 활용하기 양도소득세의 경우 기준이 복잡하고, 법령 개정이 많이 이루어지는 분야이기 때문에 세부적인 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 국세청에서도 납세자가 자주 질문하는 사항들을 정리해서 주기적으로 공고하고 있는데요. 국세청 사이트의 양도소득세 월간 질의 TOP10를 참고하면 최신 적용 법령에 의한 최근 적용 사례 및 판례를 알아볼 수 있습니다.