“내 집 마련 불가능?”…30억 넘은 집값 충격, 대응 전략은?

서울 아파트 상위 20% 평균가 33억 원 돌파, 하위 20%와 역대 최대 격차 기록

정부 대출 규제 강화 및 공급 확대 방안 발표, 국세청 30억 원 이상 고가 아파트 거래 전수조사 착수

무주택자, 1주택자, 다주택자 등 각자의 상황에 맞는 새로운 부동산 대응 전략 시급

서울의 아파트 가격이 30억 원을 넘어서는 ‘초고가’ 시대로 진입하면서 부동산 시장이 거대한 충격에 휩싸였다.

일부 강남권과 한강 변 아파트의 가격이 연일 신고가를 경신하는 동안, 서민들의 내 집 마련 꿈은 점점 더 멀어지고 있다는 불안감이 팽배하다. 이러한 시장 과열과 자산 불평등 심화에 대응하기 위해 정부와 국세청이 강력한 규제와 세무조사의 칼을 빼 들면서, 향후 시장의 향방과 개인의 대응 전략에 대한 관심이 집중되고 있다.

최근 서울 부동산 시장의 양극화는 통계로 명확히 드러난다. 2025년 10월 기준, 서울 아파트 상위 20%의 평균 매매가격은 33억 4,409만 원을 기록하며 30억 원 선을 훌쩍 넘어섰다. 반면, 하위 20% 아파트의 평균 매매가는 4억 원대에 머물면서, 상·하위 가격 격차를 나타내는 5분위 배율은 역대 최고치인 6.8배에 달했다.

이는 저가 아파트 약 7채를 팔아야 고가 아파트 한 채를 살 수 있다는 의미로, 자산 격차가 위험 수위에 도달했음을 보여준다. 저금리 기조 속 갈 곳을 잃은 30조 원에 달하는 투자 대기 자금이 ‘똘똘한 한 채’를 찾아 초고가 아파트 시장으로 쏠리는 ‘머니무브’ 현상이 이러한 양극화를 더욱 부추기고 있다는 분석이다.​​

이러한 현상은 단순한 시장 문제를 넘어 사회적 갈등으로 번지고 있다. 특히 30억 원대 아파트를 소유한 국토교통부 고위 공직자가 한 방송에서 “집값이 안정되면 그때 매수하면 된다”고 한 발언은 국민적 공분을 샀다. 시장의 현실과 동떨어진 인식이라는 비판과 함께 정부의 부동산 정책에 대한 신뢰도 하락으로 이어지는 계기가 되었다. ’30억’이라는 숫자가 단순한 가격을 넘어 부의 경계선이자 사회적 위화감을 증폭시키는 상징이 된 것이다.​

이에 정부는 시장 안정화를 위해 공급과 규제를 망라한 전방위적 대책을 내놓았다. 2025년 9월 7일 발표된 ‘주택공급 확대방안’은 2030년까지 수도권에 총 135만 가구를 신규 착공하고, LH가 직접 주택 건설에 나서는 등 공급 속도를 높이는 것을 골자로 한다.

하지만 대부분 2026년 이후에나 본격화될 장기 계획이라는 점에서 당장의 시장 불안을 해소하기엔 한계가 있다는 지적도 나온다. 아울러 정부는 AI를 활용해 부동산 이상 거래를 실시간 분석하고, 20억 원 이상 고가 주택 거래는 자금 출처를 더욱 꼼꼼히 들여다보겠다고 밝혔다.​​

국세청의 움직임은 더욱 빠르고 강력하다. 국세청은 2025년 9월 말, 서울 지역의 30억 원 이상 초고가 아파트 거래 5,000건에 대한 전수 검증을 예고하고, 편법 증여나 세금 탈루 혐의가 드러난 104명에 대해 세무조사에 착수했다.

국세청에 따르면, 주요 조사 대상은 부모의 자산을 이용해 자력 취득이 어려운 20~30대 자녀 명의로 아파트를 매입한 경우 등이다. 이러한 강도 높은 조사는 고가 주택 시장의 투명성을 높이고 불공정한 자산 증식을 막겠다는 정부의 강력한 의지로 해석된다.​​

강화된 대출 규제 또한 시장의 큰 변수다. 규제지역 내 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 줄었고, 주택매매업자나 임대사업자 명의로는 수도권에서 대출이 전면 금지되었다.

전세자금대출 한도 역시 2억 원으로 통일되면서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 사실상 어려워졌다. 이는 당장 자금 동원력이 부족한 무주택 실수요자들에게는 큰 부담으로 작용할 수밖에 없다.​

이처럼 복잡하게 얽힌 시장 상황 속에서 개인의 현명한 대응 전략이 요구된다. 무주택 실수요자라면 단기적인 시장 변동에 일희일비하기보다는 3기 신도시 분양이나 도심 복합개발 사업 등 장기적인 관점에서 기회를 모색하는 것이 바람직하다.

1주택자는 갈아타기를 계획할 경우 축소된 대출 한도를 고려해 자금 계획을 더욱 철저히 세워야 하며, 다주택자는 세무조사 리스크와 어려워진 추가 매수 환경을 고려한 전면적인 포트폴리오 재정비가 필요하다.

’30억 넘은 집값’이 던진 충격은 한국 부동산 시장이 중대한 변곡점에 서 있음을 보여준다. 단기적으로는 정부의 강력한 규제로 거래가 위축될 수 있지만, 근본적인 가격 하락으로 이어질지는 미지수다.

중요한 것은 단순히 가격의 등락을 넘어, 모두가 납득할 수 있는 공정한 시스템과 정책 신뢰를 회복하는 것이다. 지금은 성급한 판단보다는 변화하는 정책과 시장을 냉철하게 주시하며 자신에게 맞는 장기적인 전략을 세워야 할 때다.