전세계약 연장 방법, 묵시적 갱신과 재계약 어떤 게 유리할까?

전세계약 연장은 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사, 재계약 등 세 가지 방식 있음

각 방식은 법적 효력과 보증금 우선순위가 달라, 상황에 맞는 선택이 중요

임차인은 1회에 한해 5% 이내 증액으로 계약갱신청구권 사용 가능

전세 계약 만료 시점이 다가오면서, 임차인과 임대인 모두 연장 여부를 두고 고민에 빠진다. 특히 전세 매물 부족 현상이 계속되면서 현 주거지에 계속 머무르려는 임차인이 많지만, 연장 방식을 명확히 알지 못해 자칫 소중한 보증금을 위험에 빠뜨리는 경우가 발생할 수 있다. 단순한 구두 합의가 아닌, 법적 효력이 다른 세 가지 전세계약 연장 방법의 차이점을 명확히 이해하고 자신의 상황에 맞는 최적의 선택을 하는 것이 그 어느 때보다 중요해졌다.

전세계약 연장은 크게 ‘묵시적 갱신’, ‘계약갱신청구권 행사’, ‘재계약’ 세 가지로 나뉜다. 이들은 비슷해 보이지만 법적 성격과 효력, 특히 보증금 보호 순위에서 결정적인 차이를 보인다. 따라서 어떤 방식을 택하느냐에 따라 임차인의 주거 안정성과 재산 보호 수준이 크게 달라질 수 있다. 

주택임대차보호법은 이러한 상황에서 임차인의 권리를 보호하기 위한 여러 장치를 두고 있으며, 이를 제대로 아는 것이 현명한 전세계약 연장의 첫걸음이다.

가장 흔하게 발생하는 ‘묵시적 갱신’은 임대인과 임차인 양측이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서로에게 갱신 거절이나 조건 변경 등 아무런 통지를 하지 않은 경우에 해당한다.

이 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 연장된 것으로 간주된다. 묵시적 갱신의 가장 큰 특징은 임차인에게 있다. 임차인은 연장된 계약 기간 중 언제라도 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 법적 효력이 발생하여 보증금을 돌려받고 이사할 수 있다. 계약서를 새로 쓰지 않으므로 기존의 확정일자 순위가 그대로 유지되어 보증금 보호 측면에서 가장 안전한 방법 중 하나다.

반면, 임차인이 자신의 권리를 더 적극적으로 행사하는 방식이 ‘계약갱신청구권’ 사용이다. 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한해 이 권리를 행사할 수 있다. 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 밝히면, 임대인은 본인 또는 직계가족의 실거주 등 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없다.

이때 보증금이나 월세 인상률은 최대 5% 이내로 제한된다. 묵시적 갱신과 마찬가지로 연장된 기간 중 임차인은 언제든 3개월 전 통보로 계약 해지가 가능하며, 이 권리를 사용하더라도 별도의 계약서를 작성하지 않아도 법적 효력이 발생한다.

‘재계약’은 앞선 두 방식과 성격이 완전히 다르다. 이는 기존 계약을 종료하고, 임대인과 임차인이 보증금, 기간 등 모든 조건을 새롭게 합의하여 새로운 계약을 체결하는 것이다. 이 경우 5% 증액 제한이 적용되지 않아 시세에 맞춰 보증금을 크게 올릴 수도 있고, 계약 기간도 자유롭게 정할 수 있다.

다만 가장 큰 위험은 ‘확정일자’다. 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받으면, 그 시점부터 보증금에 대한 우선변제권 순위가 정해진다. 만약 기존 계약과 재계약 사이에 해당 주택에 근저당권 등 다른 권리가 설정되었다면, 임차인의 보증금 순위는 뒤로 밀려나게 되어 집이 경매에 넘어가는 최악의 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다.

이처럼 전세계약 연장은 단순한 기간 연장이 아닌, 가계의 가장 큰 자산인 보증금을 지키는 법적 행위이다. 예를 들어, 2년간 5억 원의 전세로 거주하던 임차인이 집주인과 1억 원을 올려 6억 원에 재계약했다고 가정해보자. 만약 임차인이 기존 계약서를 버리고 6억 원짜리 새 계약서에만 확정일자를 받았다면, 그 사이 설정된 은행의 근저당권보다 보증금 전체의 순위가 후순위로 밀려날 수 있다.

안전하게 보증금을 지키기 위해서는 기존 5억 원 계약서는 그대로 유지하고, 증액된 1억 원에 대해서만 별도의 계약서를 작성하여 확정일자를 받아야 한다.

분쟁을 예방하고 안전하게 전세계약 연장을 하려면 계약 만료 최소 2개월 전에는 본인의 의사를 명확하게 전달하는 것이 필수적이다.

법원에 따르면, 계약갱신청구권 행사는 문자 메시지나 카카오톡으로도 가능하지만, 확실한 증거를 남기기 위해서는 내용증명 우편을 활용하는 것이 가장 안전하다. 만약 집주인과 원만히 합의하여 계약갱신청구권을 사용하지 않고 재계약을 했다면, 임차인은 추후 시장 상황이 불안해질 때를 대비해 한 번의 권리를 아껴둘 수 있는 전략적 이점도 있다.

결론적으로 전세계약 연장 시 ‘어떻게’ 연장할 것인가는 ‘연장할 것인가’보다 훨씬 중요한 문제일 수 있다. 자신의 거주 계획, 시장 상황, 그리고 임대인과의 관계를 종합적으로 고려하여 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 행사, 재계약 중 가장 유리한 방법을 선택해야 한다. 잘 모른 채 안일하게 대처했다가는 소중한 보증금을 한순간에 잃을 수도 있으므로, 계약 만료 시점이 다가온다면 반드시 법적 권리와 절차를 숙지하고 신중하게 행동해야 한다.