최근 전세 가격이 하락하면서 계약갱신청구권을 사용했던 임차인들이 계약 해지를 하는 사레가 늘어나고 있다고 합니다. 임차인의 주거권을 보호하기 위해 도입된 계약갱신청구권이 임대인에게도 임차인에게도 족쇄가 되어 돌아왔는데요.
오늘은 인퐁이 계약갱신청구권과 계약갱신청구권 중도해지시 복비를 누가 부담할 것인지 등 계약갱신청구권과 관련된 내용을 총정리 해보겠습니다.
오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용
계약갱신청구권이란?
한국의 부동산 시장에서 가장 특이한 것은 전세라고 합니다. 전세 제도는 전세계에서도 몇몇 국가들에만 있는 임대 제도인데요. 일반적으로 전세 계약 기간의 단위가 2년이기 때문에 세입자의 충분한 거주 기간을 보장하지 못한다는 문제점이 있었습니다.
특히 지난 2019년부터는 부동산 매매 가격이 폭등하여 전세 가격도 잇달아 올라 많은 세입자들이 거주하고 있던 집에서 쫓겨나거나, 계약기간이 종료되었을 때 갈 곳을 찾기가 어려운 상황이 발생했습니다. 주거권은 국민의 가장 기본적인 권리인만큼 정부도 해결책을 찾아 나섰는데요. 그 결과 도입된 것이 계약갱신청구권입니다.
「주택임차보호법」의 개정으로 도입된 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나는 효과를 가집니다. 즉, 기존에는 2년만 거주하면 당장 나가야한다는 부담을 가지고 있었지만, 계약갱신청구권이 법적으로 보호되고 난 후에는 기존 계약 2년에 보장 계약 2년까지 총 4년의 시간동안 안심하고 한 집에서 거주할 수 있게 되었습니다.
부동산 계약의 갱신: 묵시적 갱신, 합의 계약 갱신, 계약갱신청구권
그런데 부동산 계약을 연장하는 방법이 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 것만 있는 것은 아닙니다. 계약갱신청구권이 도입되기 전에도 합의 하에, 또는 묵시적으로 부동산 계약을 갱신하여 장기간 임차하여 살기도 했습니다.
묵시적 갱신
1️⃣ 묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신이란 임차인과 임대인이 모두 계약 종료에 대한 입장을 표시하지 않아, 암묵적으로 계약이 갱신되었다고 보는 것을 말합니다.
2️⃣ 묵시적 갱신의 조건
일반적으로 집주인은 세입자와 계약기간이 만료되면, 계약을 종료할 것인지 또는 계약을 갱신할 것인지에 대한 입장을 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 합니다. 그래야 세입자도 추후 거취에 대해 결정할 수 있기 때문인데요. 법적으로 이 기간에 계약 종료나 갱신 등 의견을 표명하지 않았을 경우에는 기존 계약이 끝난 뒤 전 계약과 동일한 조건으로 2년간 다시 계약한 것으로 보게 됩니다. 이것이 묵시적 갱신입니다.
단, 다음에 해당하는 경우 묵시적 갱신이 되지 않습니다.
- 2기의 차임액에 달하도록 연체
- 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
🔎 “2기의 차임액에 달하도록 연체한다”는 의미는?
차임이란 임대료를 의미합니다. 따라서 2기의 차임액이 연체되었다는 것은 2회의 임대료가 연체된 것을 말합니다. 하지만, 연체 횟수를 보는 것이 아니라 연체금액을 보는 것이기 때문에, 임대기간동안 연체된 금액의 합계가 2회 임대료 합계액에 달하는 경우를 “2기의 차임액에 달하도록 연체”했다고 합니다.
즉, 임차인도 보호하기 위해서, 임대료를 납부하는 것에 불성실한 세입자에게는 묵시적 갱신이 이루어진다고 보지 않는 것입니다.
3️⃣ 묵시적 갱신 계약 해지
묵시적 갱신이 되었다고 해서, 다시 2년을 집주인이 기다려야 하는 것은 아닙니다. 묵시적 갱신이 된 경우에는 집주인이 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 세입자가 이사할 준비를 할 수 있게 해줘야 하기 때문에, 집주인이 계약 종료를 통보한 뒤 3개월 후 계약이 종료됩니다.
합의에 의한 계약 갱신 (합의갱신)
합의 계약 갱신은 임대인과 임차인 간에 일어날 수 있는 가장 순조로운 상황입니다.
임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지, 집주인은 세입자에게 계약을 갱신하기 위한 조건을 제시하게 됩니다. 예를 들어, 부동산 매매가격이 오름에 따라 전세 가격도 인상하겠다는 집주인의 입장을 밝히는 것입니다. 이때, 세입자가 집주인이 요구한 조건을 받아들여 계약서에 싸인을 하는 경우를 합의에 의한 계약 갱신이라고 합니다.
집주인이 제안하고 그것을 반드시 세입자가 받아들이는 1회의 절차로만 이루어지지 않더라도, 결과적으로 집주인과 세입자가 합의하여 임대료를 정하고 이를 갱신한 경우 합의에 의한 계약 갱신에 해당합니다.계약갱신청구권
합의에 의한 계약 갱신이 집주인과 세입자 사이에서 발생할 수 있는 가장 좋은 상황이라면, 계약갱신청구권은 가장 마지막에 행사하는 권리입니다.
집주인이 계약 종료를 희망할 때, 세입자는 계약갱신청구권을 행사해서 강제로 계약을 연장할 수 있습니다. 2년 전과 같이 전세 가격이 오르는 상황에서 세입자를 보호하기 위한 제도로서 정부가 도입하였습니다.
참고자료) 일반 재계약과 갱신권 사용 차이(출처: 한국경제)
1️⃣ 계약갱신청구권의 행사
계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 갱신되는 임대차의 기간은 2년입니다.
기존에 해당 주택의 거주 계약이 묵시적으로 또는 합의에 의해서 갱신이 됐다고 하더라도, 명시적으로 계약갱신청구권 행사를 하지 않았다면 계약갱신청구권을 추후에 사용할 수 있습니다. 따라서 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것입니다.
또한 이미 4년 이상을 거주한 경우에도 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 갱신요구권은 4년의 주거를 보장하는 것이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 부여하는 것이므로, 기존에 갱신요구권을 행사한 적이 없다면 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
2️⃣ 계약갱신청구권의 조건
앞서 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인은 세입자에게 계약의 향후 향방에 대해 통보할 의무가 있다고 했습니다. 그런데 이 기간동안 세입자가 집주인에게 계약갱신청구권을 사용하겠다고 하면 집주인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다.
이때, 계약갱신청구는 기존 전세에서 전세로 계약을 연장하는 것을 기본으로 하지만, 전세에서 월세로 전환하는 경우에도 사용할 수 있습니다. 단, 전월세 전환은 세입자가 결정하여야 하며, 계약갱신청구권을 행사할 때 임대인이 전월세전환을 요구할 수 없습니다.
3️⃣ 계약갱신청구권의 거절
여기에서 정당한 사유란, 다음의 총 9가지 사유를 의미합니다.
1호 : 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우
- 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우
이는 묵시적 갱신이 불가능한 경우에도 해당합니다.
2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
- 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우
- 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외
4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우
🔎 전대란?
전대란 다시 빌려주는 것을 말합니다. 집주인이 세입자에게 집을 임대하였는데, 세입자가 제3자에게 다시 그 집을 임대할 경우 이를 전대했다고 합니다. 이때, 집주인의 동의 없이 세입자가 집을 임대한 것은 계약 위반 사항에 해당할 수 있습니다.
최근 집을 중장기간 비울 것으로 예상되면 본인 소유의 주택이 아님에도 불구하고, 이를 타인에게 임대하는 경우가 종종 있습니다. 예를 들어 학교 근처에서 자취하는 학생이 본가에 가서 장기간 지낸다고 해서, 빈 방을 집주인 동의 없이 타인에게 임대하는 경우가 있습니다. 그런데 이렇게 전대한 사실이 밝혀질 경우 계약 위반으로 계약이 해지될 수 있을 뿐만 아니라, 계약갱신청구권과 같이 임차인을 보호하기 위한 제도도 활용할 수 없게 된다는 점을 주의하시기 바랍니다.
5호 : 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
- 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
6호 : 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능이 상실된 경우
7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8호: 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
이 경우 임대인은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 직접 거주할 것이라는 사실을 알리고 입주할 수 있습니다.
💡 임대인의 실거주 목적 갱신 거부, 임차인의 손해배상 가능 여부
임대인이 직접 거주할 것이라는 8호 사유를 들어 계약갱신청구권을 거절했는데, 실제 그 집에 거주하지 않는 경우가 있습니다.
만약 임대인의 가족이 거주하는 경우에는 임대인 본인이 실거주하지 않더라도 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.
또한, 임대인이 거주하지 않고 공실로 남겨두는 경우에도 본인이 단지 소유하고 있는 것이므로 계약 갱신 위반 사항에 해당하지 않습니다.
그러나 임대인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절했는데 추후 확인해본 결과 제3자에게 임대한 경우에는, 세입자가 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
9호: 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
- 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
- 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우
따라서 임대인은 위의 정당한 사유에 명시되지 않은 ‘주택 매도’를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
4️⃣ 부당한 계약 갱신 거절
위의 사유가 아닌 사유로 임대인이 계약 갱신을 거절하거나, 또는 사유가 허위 사실임이 드러났을 때에는 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이때, 배상액의 산정은 다음 중 가장 큰 금액을 한도로 정할 수 있습니다.
- 갱신 거절 당시 월단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액
전세 계약이었을 경우 전세금은 전액 법정 전환율 2.5%를 적용하여 월세로 전환합니다.
- (임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 – 갱신 거절 당시 월단위 임대료)의 2년 분에 해당하는 금액
즉, 계약 갱신을 거절하고 타인에게 임대함으로써 얻은 임대료 차액의 2년분을 기존 세입자에게 반환하게 됩니다.
- 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액
5️⃣ 계약갱신청구권 행사시 임대료 상한
기존 계약이 연장되거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 집주인은 임대료를 5% 이상 올릴 수 없습니다. 이를 임대료 상한 제도라고 하며, 갱신 시점을 기준으로 총 임대료가 5% 이상 인상되면 안됩니다.
단, 반드시 5%를 올려야하는 것이 아니고 5%의 범위 내에서 집주인과 세입자가 합의하도록 한 것이기 때문에, 집주인도 금액 인상에 따른 사유를 세입자에게 충분히 설명할 의무가 있습니다.
계약갱신청구권 중도해지
- 계약갱신청구권을 행사한 세입자는 언제든지 계약해지 통지 가능
- 통지 시점으로부터 3개월 후에 계약해지
- 계약이 해지되면 임차보증금 청구 가능
주택임대차보호법 제6조의2에 의해 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있고, 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보한 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료되어 임차보증금을 청구할 수 있습니다.
1️⃣ 임차인이 중도해지할 경우 중개보수(복비)는?
- 계약갱신청구권 행사로 계약이 연장된 경우 중개보수는 집주인이
- 묵시적갱신, 합의갱신으로 계약이 연장된 경우 중개보수는 세입자가
부동산 거래 관행상 중도해지를 하는 세입자가 복비를 부담하는 경우가 많았습니다. 이로 인해 계약갱신청구권을 행사한 후 계약을 해지할 때 집주인이 세입자에게 중개수수료를 부담하라고 하는 경우가 있습니다. 그러나 계약갱신청구권을 행사한 세입자가 중도해지하는 것은 법으로도 정해진 권리입니다. 따라서 이 경우 세입자는 어떠한 제한도 없이 중도해지를 할 수 있어야 하며, 이 과정에서 발생하는 중개보수(복비)는 임대인, 즉 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다.
그러나 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장한 경우에는 계약해지권이 세입자에게 있고, 따라서 복비를 지불할 의무가 없습니다. 반면, 묵시적 갱신의 경우 집주인이 계약 연장 또는 해지 여부를 통지하지 않아 암묵적으로 2년이 추가로 계약되는 것이고, 합의갱신은 쌍방이 합의를 통해 계약 조건을 정한 것입니다. 따라서 계약상으로도 2년이라는 고정 기간동안 세입자는 해당 주택에 거주할 권리 및 의무가 생깁니다. 이처럼 합의 갱신 또는 묵시적 갱신으로 재계약이 이루어진 경우에 계약만료 전 해지하는 것은 계약에서 벗어나는 것이기 때문에 관련 비용을 세입자가 부담하는 것이 맞습니다.
2️⃣ 임차인이 중도해지할 경우 임차보증금은?
- 계약해지 통지 후 3개월 후 임차보증금 반환
갱신요구권을 사용한 세입자가 중도해지할 경우 임차보증금과 관련 비용을 집주인이 부담하게 되는데, 이 과정에서 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우도 다수 발생합니다.
💁🏻♂️ 세입자라면?
임대차 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금 회수를 위한 안전장치로서 ‘임차권등기명령에 의한 임차권등기’를 신청하고, 임차보증금 반환 소송을 걸 수 있습니다. 임차보증금 반환 소송에 대한 자세한 내용은 다음 글에서 다루도록 하겠습니다.
🔎 임차권등기명령에 의한 임차권등기란?
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못했을 때, 해당 주택을 관리하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이를 통해 임차권등기를 완료하면 해당 집의 등기부등본에 해당 사항과 관련된 정보가 기재되고, 세입자가 이사를 나가거나 새로운 주소지에 전입신고를 하더라도, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는데요.
대항력과 우선변제권은 해당 주택에 거주할 것을 요건으로 하고 있지만, 이 경우 예외적으로 세입자가 다른 곳으로 이사를 가더라도 임차보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 보장하고 있습니다.
💁🏻♀️ 집주인이라면?
이때 집주인이 보증금을 내주지 못하면 집주인은 향후 지연이자를 부담해야 하고, 법적으로도 불리해집니다. 따라서 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 경우에는 그 순간부터 3개월 안에 보증금을 마련할 수 있도록 대비하여야 합니다.
또는 현재 1년간 한시적으로 적용되고 있는 보증금 반환 대출 규제 완화를 이용할 수 있습니다. 기존에 전세 보증금을 반환하는 목적에 한해서 DSR 대신 DTI 60%를 적용하기로 한 것인데요. 대출 규제 완화로 집주인이 대출 받을 수 있는 금액이 증가하였으므로 해당되시는 분들은 찾아보시기 바랍니다.
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