근저당권 설정 등기 총정리 : 개념, 설정등기 방법, 비용

지난 글에서는 근저당권과 저당권, 채권최고액의 개념에 대해 알아보았습니다. 이번에는 근저당권을 설정하는 근저당권 설정 등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용은? 근저당권 설정 등기는 뭘까? 근저당권 설정 비용과 등기 방법은?

 

 

1. 근저당권 설정 등기란?

근저당권 설정등기를 검색하면, “계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정 채권을 담보하고, 결산기에 이르러 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 것을 목적으로 하는 등기”라는 설명을 볼 수 있습니다.

여기서 다음 두 가지 사항을 중점적으로 보면 되는데요.

• 채권을 담보하고 우선 변제를 받는 것을 목적으로 한다.
• 채권최고액의 한도 내에서 변제를 받는 것을 목적으로 한다.

즉, 채권을 담보하고 채권최고액의 한도 내에서 우선 변제를 받는 근저당권을 설정하는 등기입니다.

( ➡️ 근저당권에 대해 자세히 알고 싶다면? 근저당권, 저당권, 채권최고액 개념과 효과)

등기란? 등기(登記)란 **등기부(**登)**에 기재(**記)하는 것을 말합니다. 등기부는 등기관이 기재하는 국가의 공식 문서를 말하는데요. 이렇게 공식 문서에 기재함으로써 개인끼리의 계약을 공식적으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

1.1. 근저당권 등기의무자, 등기권리자

• 등기의무자: 근저당권 설정자 – 채무자, 돈을 빌린 사람
• 등기권리자: 근저당권자 – 채권자, 돈을 빌려준 사람(은행)

근저당권 설정 등기의 등기의무자는 근저당권을 설정하는 사람이며, 등기권리자는 근저당권자(채권자)입니다.

 

• 등기의무자란?
  : 등기의무자는 등기가 설정됨으로써 의무가 발생하거나 손해를 보는 사람을 말합니다.

 

• 등기권리자란?
  :등기권리자는 등기가 설정됨으로써 이익을 보는 사람을 말합니다.

 

예를 들어, 김인퐁씨가 인퐁은행으로부터 5억원을 대출받아 아파트를 구입한 경우를 보겠습니다. 아파트의 소유권자인 김인퐁씨는 근저당권이 설정됨에 따라 의무를 다해야하므로 등기의무자가 됩니다. 그리고 그 상대방인 인퐁은행은 등기권리자가 되는 것이죠.

물론 개인 간의 금전 거래에서도 근저당권 설정이 가능합니다. 이 경우에도 마찬가지로 채권채무거래의 채권자가 등기권리자, 채무자가 등기의무자가 됩니다.

 

1.2. 근저당권 설정 등기의 효력

1.2.1. 근저당권 소멸시효

근저당권의 소멸시효는 20년입니다. 즉, 근저당권을 설정하고 20년 동안은 채무를 이행하지 않을 경우 담보로 제공된 재산(아파트 등)을 임의로 경매로 넘겨 처분해 채권액을 보전할 수 있는 것입니다.

 

• 근저당권과 주채무의 관계

여기서 근저당권은 채무에 대한 권리입니다.

(1) 채무가 이행되지 않으면 (2) 근저당권을 실행할 수 있다는 점에서 그렇습니다.

따라서 위와 같이, 채권채무 관계 위에 근저당권 권리 관계가 발생하게 됩니다.

그런데 주채무는 일반 민사채권에 해당할 경우 소멸시효가 10년이며, 상업적인 거래에서 발생한 채권(상사채권)에 해당할 경우 5년의 소멸시효가 적용됩니다. 즉, 근저당권의 기반이 되는 주채무의 소멸시효가 근저당권의 소멸시효보다 더 짧게 되는 것이죠.

실무에서는 이로 인해 복잡한 선후관계를 따지게 되지만, 여기서 항상 적용되는 원칙은 **‘주채무가 소멸하면 근저당권도 소멸한다’**는 것입니다. 별도의 권리 변동이 없다고 가정할 때, 채권채무 소멸시효인 10년이 끝나면 근저당권 소멸시효가 10년 남았을지라도 근저당권의 소멸시효도 즉시 종료됩니다.

 

1.2.2. 근저당권 설정액

• 채권최고액

채권최고액은 채권-채무가 발생한 이후 금액이 변동하거나 이자비용 등 미래에 추가 비용이 발생할 것을 고려해, 원래 채무 금액의 120~130% 수준으로 설저한 근저당 금액을 말합니다. 즉, 근저당권을 설정할 경우 주장할 수 있는 권리는 채무액 그 자체가 아니라 채무액에서 추가로 설정한 채권최고액이 되는 것입니다.

 

 

2. 근저당권 설정 비용

• 등록면허세: 채권최고액의 0.2%
• 지방교육세: 등록면허세의 20% (채권최고액의 0.04%)
• 그 외 등기신청 수수료, 법무사 수수료, 감정평가 수수료, 인지세 등 기타 비용

근저당권을 설정할 때에는 등록세·교육세·등기신청 수수료·법무사 수수료·감정평가 수수료·인지세 등 부대비용 채권최고액의 총 0.6~0.7%가 발생합니다.

 

 

3. 근저당권 설정 등기 방법

근저당권을 설정하는 방법에는 두 가지가 있습니다.

• 등기신청인이 직접 등기소에 방문하여 근저당권 설정 등기를 하는 방법
• 대법원 인터넷 등기소를 이용하여 등기 전자신청하는 방법

 

3.1. 등기소에 방문하여 근저당권 설정 등기 하는 방법

3.1.1. 등기 신청자

등기소에 방문하여 신청할 경우 근저당권 설정 등기의무자(주채무의 채무자)와 등기권리자(주채무의 채권자)가 모두 출석해서 공동으로 신청해야 합니다. 만약 본인이 출석할 수 없다면 대리인에게 등기 신청 권한을 위임할 수도 있습니다.

하지만 권리 관계에 다툼이 있어 법원의 판결을 통해 등기의 효력을 인정받은 경우, 등기권리자 또는 등기의무자 중 판결에서 승소한 자가 단독으로 신청할 수 있습니다.

 

3.1.2. 등기 신청시 필요서류

• 근저당권설정자의 인감증명서 (3개월 이내)
• 근저당권 설정계약서
• 권리자(근저당권자)의 주민등록등본 또는 법인등기부등본 (3개월 이내) (주민등록초본도 가능)
• 등기필증(소유권에 관한 권리증)
• 등록세영수필확인서(면제시 면제를 증명하는 서면)
• 대법원등기수입증지(부동산 1개당 14,000원)
• 국민주택채권매입필증(2000만원이상 매입시, 면제시 면제를 증명하는 서면)

 

3.2. 인터넷등기소에서 근저당권 설정 등기 하는 방법

인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)를 활용하면, 직접 등기소에 방문하지 않아도 등기 신청이 가능합니다.

 

3.2.1. 사용자 등록 제도

단, 인터넷등기소를 최초로 이용하는 경우에는 등기소에 직접 방문하여 사용자 등록을 해야합니다.

사용자 등록은 신청인 본인 또는 전문 대리인(예: 법무사, 변호사)만이 직접 등기소에 방문하여 수행할 수 있습니다. 사용자 등록을 완료한 후에는, 전자신청을 진행하기 위해 사용자 등록번호와 전자서명 인증서를 입력하여 본인임을 인증받아야 합니다.