근저당권과 저당권의 개념과 효과 : 채권최고액 설정

부동산, 금융, 법 분야의 경우 전공하지 않은 경우 일상 속에서 많이 접할 수 있음에도 불구하고 그 개념 자체가 생소해서 어렵게 느껴지는데요. 그 중에서도 큰 돈이 움직이는 부동산 계약에서는 잘못된 정보나 오해로 인해 잘못된 결정을 내리게 되면 큰 손실을 입을 수 있기 때문에 매우 조심해야합니다.

그래서 오늘은 많은 분들이 어려워하시는 근저당에 대해서 알아보려고 합니다. 근저당권과 저당권의 차이에 대해서 알아보고, 다음 글에서는 부동산등기부등본에서 근저당을 확인하는 방법, 근저당 설정 및 말소에 대해 알아볼 예정입니다.

저당권이란?

저당권은 돈을 빌릴 때, 그 돈을 갚지 않으면 빌려준 사람이 특정 재산에 대한 우선적인 권리를 가질 수 있게 하는 제도입니다.

예를 들어 김인퐁씨가 집을 사기 위해 은행에서 주택구입자금 대출을 받은 경우를 생각해보겠습니다. 이 때, 은행은 빌려준 돈을 다시 받기 위해 김인퐁씨가 구입한 집에 대한 저당권을 가지게 됩니다. 만약 김인퐁씨가 만기까지 대출을 갚지 못한다면, 은행은 그 집을 김인퐁씨 대신 팔아 돈을 회수하게 됩니다.

즉, 저당권은 마치 보증금과 비슷합니다. 돈을 빌려줄 때, 돈을 돌려받기 위한 보증으로 어떤 물건이나 집을 잠시 담보로 가져가는 것입니다. 돈을 다 갚으면 그 담보는 다시 원래 주인에게 돌아갑니다. 만약 돈을 갚지 못하면, 담보로 가져간 물건이나 집을 팔아 돈을 돌려받을 수 있습니다.

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근저당권이란?

근저당권도 저당권과 마찬가지로, 특정 재산에 대한 권리를 확보하기 위해 설정하는 권리입니다.

근저당권은 주로 부동산에 대한 대출을 받을 때 사용되며, 대출금을 갚지 않을 경우 대출을 제공한 기관이 해당 부동산을 매각하여 대출금을 회수할 수 있도록 하는 권리입니다.

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저당권과 근저당권의 차이

저당권과 근저당권의 차이는 ‘한도와 변동을 얼마나 반영하느냐’에 있습니다.

1. 저당권: 저당권은 특정 시점에 정해진 액수만큼의 담보만을 인정합니다.
   

   즉, 최초 대출 시점에서 시간이 지나며 대출금액이 변동할 수 있는데, 이 금액을 반영하지 못하는 것이죠. 따라서 기간 중에 대출액이 변동될 때마다 채권자는 새롭게 저당권을 설정해야 합니다.

2. 근저당권: 근저당권은 미래에 발생할 수 있는 채권까지 미리 담보로 설정할 수 있습니다.
   

   즉, 대출금액이 변동될 때마다 새롭게 설정해야 하는 저당권과는 다르게, 근저당권은 매번 담보 설정을 변경할 필요가 없습니다. 예를 들면, 대출을 받아 집을 샀는데 미래에 추가로 돈을 빌릴 가능성이 있거나 이자 변동이 있는 경우, 초기에 설정했던 범위 내에서는 이미 설정된 근저당권으로 담보가 보장됩니다.

예를 들어, 김인퐁씨가 집을 구매하기 위해 2023년에 5억원의 대출을 받다고 가정해보겠습니다. 이 때 은행에서는 김인퐁씨에게 근저당권 7억원을 설정해서, 미래에 추가로 돈을 빌릴 가능성이나 이자가 변하는 등 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 불확실성을 줄일 수 있습니다.

• 추가 대출: 아파트를 구입하고 몇 년 후, 리모델링을 하기 위해 추가로 1억원을 빌리려고 합니다. 이렇게 원금이 증가하는 경우에도 초기에 설정한 근저당권 금액 범위 내에만 해당한다면 초기 설정 사항이 유지됩니다.
• 이자율 변동: 우리나라의 주택 관련 대출의 경우 대부분이 변동금리입니다. 따라서 이자율이 상승할 가능성이 있는데요. 요즘같이 금리 인상기에는 이자율이 상승하여 더 많은 금액을 이자로 지불해야할 수도 있습니다. 이 경우에도 근저당권은 총 채권 금액이 초기 금액 7억원 이내라면 변동한 이자비용까지 담보로 보장할 수 있습니다.

결론적으로, 저당권은 현재의 고정 금액에 대한 담보를 제공하는 반면, 근저당권은 미래 변동성까지 고려하여 담보를 설정할 수 있는 것입니다. 그렇기 때문에 근저당권을 이용하면 금액 변동에 유연하게 대처할 수 있게 되는 것이죠.

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채권최고액이란?

앞서 알아보았던 것처럼, 저당권은 고정 금액을, 근저당권은 현재 시점의 채권 금액의 120%~130% 정도 수준의 한도액을 설정합니다.

✅ 인퐁 포인트 : 금융권 별 채권최고액의 설정

일반적으로 시중은행 등 제1금융권에서 대출을 받는 경우, 120%의 근저당권이 설정되며, 저축은행, 금고, 보험사 등 제2금융권의 경우에는 130%를 설정하는 것이 관례입니다.

그렇기 때문에 등기부등본에 기재되는 것에서도 차이가 있는데요.

1. 저당권: 채무 금액을 정확하게 확정하여 등기부등본에 등재합니다.
   

   예를 들어, 5억원을 대출받았다면, 등본에는 정확한 채권 액수인 5억원이 표시됩니다.

2. 근저당권: 돈을 빌려주는 쪽에서 설정한 ‘채권최고액’이 등기부등본에 등재됩니다.

채권최고액이 바로 현재 채권 금액의 120~130% 정도의 한도액인데요. 따라서 5억원을 대출받은 경우 등기부등본에는 약 6억원에서 6억 5천만원 정도의 근저당권이 설정되었다고 표시될 수 있습니다.

출처: 2019. 12. 27. 부동산등기과－3180 질의회답