최근 깡통전세를 비롯한 각종 전세사기로 부동산 시장이 불안정한 상황인데요. 이에 많은 분들이 전세보증보험에 가입하고 있습니다. 전세보증보험에 가입하면 집주인이 전세금을 반환할 수 없는 상황이 왔을 때 보증기관이 대신 보증금을 반환해주기 때문에 보증금을 되찾지 못하는 상황을 방지할 수 있습니다.
이번 글에서는 전세보증보험의 뜻, 가입 조건, 종류와 특징, 이용 시 꿀팁에 대해 알아보도록 하겠습니다.
오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용
전세보증보험이란?
💁🏻♀️ 전세란?
전세는 임차인(세입자)이 임대인(집주인)의 집을 계약을 통해 보증금을 지급한 후 일정 기간 동안 빌려서 사용하고 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 임대차 유형 중 하나입니다. 즉 보증금을 주는 것으로 시작해서 온전히 돌려받는 것으로 끝나는 것이 바로 전세입니다.
💁🏻 전세보증보험이란?
임대인이 자신이 감당하기 어려울 정도의 대출을 받아서 집이 경매에 넘어가거나, 파산 또는 개인회생 절차에 들어가면 임차인은 계약기간이 끝나도 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이럴 때 필요한 게 바로 전세보증보험입니다. 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 세입자에게 중요한 건 보증금을 돌려받는 것인데요. 전세보증보험에 가입한 상태라면 보증기관이 대신 가입자에게 보증금을 돌려주고, 집주인에게 구상권을 청구합니다.
임차인과 임대인 사이에 보증기관이 개입해서 보증금 반환 문제를 해결하는 겁니다.
참고자료) 전세보증보험(출처: HUG주택도시보증공사)
최근 청년이나 신혼부부들을 대상으로 하는 전세사기가 굉장히 많이 발생하고 있습니다. 전세금은 기본적으로 액수가 크기 때문에 돌려받지 못했을 때 생기는 피해가 클 수밖에 없습니다. 이런 상황을 미연에 방지하기 위해서라도 전세보증보험에 가입하는 게 좋습니다.
전세보증보험은 HUG주택도시보증공사, HF한국주택금융공사, SGI서울보증보험에서 제공합니다. 각 기관마다 임차보증금 한도, 보증료율 등 조건이 다르기 때문에 잘 살펴보고 본인의 상황에 가장 적합한 보험을 고르는 게 좋습니다.
💡 전세보증보험에 가입하려면 집주인의 동의가 필요할까?
과거에는 보험에 가입하기 위해서는 집주인의 동의가 필요했습니다. 하지만 2018년부터 집주인의 동의가 없어도 세입자가 단독으로 가입할 수 있게 됐습니다.
2021년부터는 임대사업자도 의무적으로 보험에 가입하도록 되어 있습니다. 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.
가입 조건
전세보증보험의 가입 조건은 다음과 같습니다.
⏰ 가입 시기
가입할 수 있는 시기가 정해져 있습니다. 전세 계약을 체결하며 잔금을 지급하고 전입신고를 하는데요. 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 계약 기간의 반이 지나기 전에 가입 신청을 해야 합니다.
예를 들어서 2년 계약을 체결했다면 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다. 정확한 시기는 상품마다 조금씩 다르기 때문에 아래 기관별 특징을 봐주세요.
🏢 가입 기관
HUG주택도시보증공사, HF한국주택금융공사, SGI서울보증보험 중 한 곳을 선택해서 가입할 수 있습니다. 기관에 따라 가입 조건의 차이가 있는데요. 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)은 모든 주거형태에 대해 가입할 수 있지만, 주택도시보증공사(HUG)는 도시형 생활주택이 가입할 수 없습니다.
도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로 도시지역에 건설하는 원룸형 주택, 단지형 연립주택, 단지형 다세대 주택을 의미합니다. 오피스텔 같은 경우에는 계약서 작성할 때 ‘용도’란에 ‘주거용’이라고 반드시 명시해야 해합니다. 근린생활시설(상가)도 가입이 안 되기 때문에 계약 전에 먼저 건물의 용도를 확인해야 합니다.
🔎 건물 용도 확인방법
정부24에서 내가 확인하려는 건물의 건축물 대장을 발급 받아서 직접 확인하는 방법이 있고, 공인중개사에게 요청해서 확인할 수 있어요.
계약 전에는 해당 건물의 건축물 대장과 등기부 등본을 먼저 꼼꼼하게 확인해야 사기를 당하는 일을 막을 수 있으니 이 점 꼭 참고해주세요.
🚫 전세보증보험에 가입할 수 없는 경우
- 등기부등본 상에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 등 집주인의 소유권을 제한하는 사항이 있을 때
- 미등기 건물일 때
- 건물과 토지의 소유주가 다를 때(신규 아파트는 제외)
- 임대인이 신용관리 대상자일 경우
- 임대자가 임대주택업체인 경우
보증기관별 특징
전세보증보험의 보증기관별 특징은 다음과 같습니다.
- 주택도시보증공사(HUG)
공공기관에서 운영하고 있으며 서울보증보험보다 보증료가 싼 게 특징이에요. - 한국주택금융공사(HF)
가입조건이 까다로운 반면, 보증료가 저렴해서 가장 많은 분들이 이용하는 상품이에요. - 서울보증보험(SGI)
아파트의 경우 보증금 상한액이 없지만, 보증료가 상대적으로 비싸요.
그 외 각 기관별 상품 특징은 아래를 참고해주세요.
참고자료) 전세보증보험 보증기관별 특징
🔷 HUG주택도시보증공사
- 가입조건
– 임대인과 임차인 모두 대한민국 국적이며 전세계약이 단독명의여야 해요.
– 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 해요. - 가입가능시기
– 전세계약이 1년 이상이고, 계약기간이 절반 이상 남아야 해요. - 보증료율
– 연 0.115% ~ 연 0.128%(보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 차등)
🔷 HF한국주택금융공사
- 가입조건
– 보증금이 수도권 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하여야 합니다.
– 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주여야 해요.
– 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내여야 해요. - 가입가능시기
– 계약서상 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내여야 해요. - 보증료율
– 기준 보증료율: 연 0.04%
– 보증료율 우대대상: 연 0.02%
🔷 SGI서울보증보험
- 가입조건
– 아파트: 제한 없습니다.
– 아파트 이외 주택: 보증금 10억원 이내여야 해요. - 가입가능시기
– 계약 개시일로부터 10개월(법인은 3개월) 이내여야 합니다.
– 계약기간이 1년인 경우 5개월 이내에 해야 합니다. - 보증료율
– 아파트: 연 0.192%
– 기타 주택: 연 0.218%
⚖️ 전세보증보험 어떤 걸 고르는 게 좋을까?
전세보증보험은 보증기관마다 특징이 다르기 때문에 본인의 상황, 중요하게 생각하는 요건에 맞춰서 선택하는 것이 좋습니다.
1️⃣ 보증금이 비싼 아파트에 전세로 들어갈 계획이라면?
보증금액 한도의 제한이 없는 SGI서울보증보험을 선택하는 것이 좋습니다.
2️⃣ 계약기간 끝나고 바로 이사를 갈 계획인데 보증금이 반드시 필요한 상황이라면?
HUG주택도시보증공사를 선택하는 것이 좋습니다.
3️⃣ 집주인이 임대사업자 또는 등기부등본 근저당 설정 금액이 집값의 75%를 초과하는 경우라면?
위와 같은 상황으로 집이 경매나 공매로 넘어갈 위험이 있는 경우, SGI서울보증보험을 선택하는 것이 좋습니다.
4️⃣ 보증금 추가 대출이 필요한 상황이라면?
임대인이 보증금을 인상하는 등의 이유로 보증금 추가 대출이 필요한 상황이라면 추가 대출이 가능한 HF한국주택금융공사를 선택하는 것이 좋습니다.
가입 방법
전세보증보험 가입 방법은 다음과 같습니다.
🖥️ 가입 방법
HUG주택도시보증공사, HF한국주택금융공사, SGI서울보증보험 중에 한 곳을 선택하여 가입하면 됩니다. 이중 HUG주택도시보증공사는 네이버 부동산과 업무협약을 체결하여 네이버 부동산 사이트에서도 신청할 수 있습니다.
📄 가입 서류
가입할 때 제출해야 하는 서류는 기관마다 조금씩 차이가 있는데요. 공통적으로 필요한 서류는 아래와 같습니다. 참고로 제출하는 모든 서류는 1개월 이내 발급한 상태여야 합니다.
- 신분증
- 주민등록등본
- 부동산등기부등본
- 전세계약서 사본
- 전세보증금 지급 확인서류: 계좌이체내역서, 무통장입급증, 영수증 등
- 전입세대열람내역
- 건축물대장
전세보증보험 이용 시 꿀팁
- 확정일자 설정, 전입신고, 실제로 장소에 거주해야 합니다
전세보증보험을 이용해 보증금을 회수하는 과정은 복잡하고 시간이 상당히 소요됩니다. 계약이 끝난 뒤에 1개월 이상이 지나야 보증 이행 청구를 할 수 있으며, 심사 단계에서도 거절될 위험이 있습니다. 이를 성공적으로 마치려면, 확정일자 설정, 전입신고, 그리고 실제로 그 장소에 거주하는 것이 중요합니다.
- 계약 중에도 빈틈이 없어야 합니다
임대인이나 보증금의 변동, 또는 재계약 같은 중요한 변화가 있을 경우 이를 보증기관에 즉시 알려야 합니다. 또한, 계약 종료를 명확히 집주인에게 알리고, 계약이 끝나기 2개월 전에는 퇴거할 것임을 통보해야 합니다.
- 집주인과 연락이 닿지 않을 때 해야 하는 일
집주인과 연락이 닿지 않는 상황에서는, 우체국을 통해 내용증명을 보내야 하고, 이행청구 신청 후에도 담당자가 배정되기까지 몇 주가 걸릴 수 있습니다. 이와 별도로, 이사 날짜 등의 일정을 조율해야 하고, 담당자가 퇴거 확인을 하면서 비로소 보증금을 회수할 수 있습니다.
- 전세보증보험 필요성
전세보증보험을 통한 보증금 회수는 까다롭고 시간이 많이 걸리지만, 필요한 조건을 충족시키면 결국 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그래서 이는 보증금 문제에 대한 효과적인 해결책이 될 수 있습니다.
지금까지 전세보증보험의 뜻, 가입 조건, 종류와 특징, 이용 시 꿀팁 대해 알아봤습니다.
전세보증보험도 중요하지만 보험보다 중요한 건 계약 과정입니다. 계약 전에 반드시 건축물 대장과 등기부 등본을 통해 집주인과 건물에 문제가 없는지 꼼꼼하게 살펴보셔야 합니다.
계약 후에는 전입신고를 하며 확정일자까지 받으신 후에 보험에 가입하셔야 안전성을 최대한 확보할 수 있다는 점 꼭 명심해주세요.
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