HUG 전세보증보험 총정리 : 대상, 가입조건, 서류, 비용

역전세, 깡통전세를 비롯한 각종 전세사기가 최근 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 본인 소유의 집이 없는 세입자라면 누구나 피해자가 될 수 있는데요.

임차 계약기간이 끝났는데도 불구하고 임차인이 임대인으로부터 임차 보증금을 돌려 받지 못하는 상황을 방지하기 위해 많은 세입자들이 활용하는 제도가 바로 전세보증보험입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험이 그 중 하나인데요.

이번 글에서는 HUG 전세보증보험의 대상과 가입 조건, 비용, 가입 방법까지 알아보도록 하겠습니다.

 

오늘 인퐁과 알아볼 내용은? HUG 전세보증보험이란? HUG 전세보증보험 가입 대상 HUG 전세보증보험 가입 조건 HUG 전세보증보험 가입 방법(서류) HUG 전세보증보험 비용(보증료) HUG 전세보증보험 FAQ

 

 

 

1. HUG 전세보증보험이란?

1.1. 전세란?

먼저 전세에 대해 알아봅시다. 전세는 임차인(세입자)이 임대인(집주인)의 집을 계약을 통해 보증금을 지급한 후 일정 기간 동안 그 집을 빌려서 사용하고 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 임대차 계약 유형 중 하나입니다.

월세처럼 매월 발생하는 임대료는 없지만 기본적으로 보증금 액수가 크기 때문에 일정 수준 이상의 자금이 필요합니다. 그래서 집을 살 정도로 큰 규모의 자금은 없지만 매월 임대료를 내는 것에 부담을 느끼는 세입자들이 선호하는 계약 유형이 바로 전세입니다.

 

1.2. 전세보증보험이란?

전세계약은 임차인이 임대인에게 보증금을 주는 것으로 시작해서 돌려받는 것으로 끝나는 계약입니다.

하지만 이 과정에서 문제가 발생할 수 있는데요. 예를 들어 집주인이 대출을 갚지 못해서 집이 경매로 넘어가거나, 집주인이 파산하거나 개인회생 절차에 들어가는 등의 일이 생기면 전세금을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 또는 임대인이 악의를 갖고 전세금을 빼돌릴 목적으로 임차인을 속여서 돌려받지 못할 수도 있죠. 바로 전세사기입니다.

이럴 때 도움이 되는 것이 바로 전세보증보험입니다. 전세보증보험은 임대차 계약이 종료된 후에도 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험공사가 개입해서 집주인 대신 세입자에게 보증금을 지급합니다. 그리고 보험공사는 집주인에게 이 돈을 청구합니다.

이해를 돕기 위해 아래 그림을 참고해주세요.

출처: HUG주택도시보증공사

 

위에서 왼쪽 그림처럼 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없을 때 오른쪽 그림처럼 주택도시보증공사가 대신 보증금을 주는 거죠.

전세보증보험은 이번에 다루는 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등 세 기관을 통해 가입할 수 있습니다.

각 기관마다 이용할 수 있는 조건과 실제로 받을 수 있는 혜택이 다르기 때문에 잘 살펴보고 본인에게 가장 적합한 상품을 고르셔야 합니다.

✅ 인퐁 포인트 1. 전세보증보험은 집주인 동의 없어도 신청할 수 있습니다. 과거에는 임차인이 보험에 가입하기 위해 임대인의 동의가 필요했습니다. 하지만 세입자 입장에서 이런 일로 집주인에게 이야기하는 게 불편할 수 있죠. 그래서 2018년부터 집주인 동의가 없어도 임차인이 단독으로 신청할 수 있게 됐습니다. 2. 2021년부터 전세보증보험 가입은 의무사항입니다. 2021년부터는 임대사업자도 의무적으로 가입하도록 규정하고 있습니다. 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.

✅ 인퐁 포인트 반환보증과 상환보증의 차이점은? 보증보험은 반환보증과 상환보증으로 나뉩니다. 이 글에서 다루고 있는 HUG전세보증보험은 기관이 임대인 대신 보증금을 임차인에게 반환해주는 ‘반환보증’입니다. 상환보증은 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못해서 은행으로부터 받은 전세대출금을 갚지 못할 경우, 기관이 대신 은행에 상환해주는 걸 말합니다.

 

 

 

2. HUG 전세보증보험 가입 대상

아래 유형의 주택과 임대차 계약을 체결한 전세계약서 상 임차인이어야 합니다.

• 단독주택
• 다가구주택
• 다중주택
• 연립주택
• 노인복지주택
• 다세대 주택
• 주거용 오피스텔
• 아파트

위의 요건에 해당하는 분이 이용할 수 있습니다. 임차인, 즉 세입자가 가입 대상입니다. 그리고 앞서 이야기했듯 집주인(임대인)의 동의가 없어도 가입할 수 있습니다. 계약서 상에 임차인으로 명기된 분이 가입해야 합니다.

주의해야 할 점은 계약한 집이 주거용 오피스텔일 경우에는 계약서 상 주 용도란에 ‘주거용’으로 표시되어 있어야 합니다.

공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역 아동센터, 근린생활시설 등은 대상에서 제외 됩니다. 개인, 법인, 외국인 관계 없이 모두 신청할 수 있지만 법인일 경우에는 전세권을 공사에 이전하는 조건에 동의해야만 가입할 수 있습니다.

 

 

3. HUG 전세보증보험 가입 조건

위에 나온 건 가입 대상이고, 실제로 가입하려면 아래의 조건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 임차인이 현재 임대차 계약 중인 주택에 거주하고 있어야 합니다.
2. 전입신고를 완료하고 확정일자까지 받은 상태여야 합니다.
3. 보증금과 선순위 채권의 합계가 집값을 초과하면 안 되고, 선순위 채권이 집값의 60%를 넘어도 안 됩니다.
4. 목적물의 소유권에 대한 권리침해(압류, 강제경매 등)가 없어야 해요.
5. 계약기간이 1년 이상이어야 하며 공인중개사를 통해 계약을 체결해야 합니다.
6. 보증금이 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 합니다.

 

가입 조건을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

3.1. 계약 중인 주택에 거주 중이어야 합니다.

아주 중요한 조건입니다. 임대차 계약을 체결한 주택과 계약 기간이 끝나고 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 간 경우에는 가입할 수 없습니다. 즉 이사를 가지 말고 계속 거주 중인 상태를 유지해야 합니다.

 

3.2. 전입신고, 확정일자 모두 완료해야 합니다.

전입신고와 확정일자는 대항력을 갖추기 위한 기본적인 조건이라고 할 수 있습니다. 대항력이란, 현재 내가 살고 있는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하는데요. 전세로 계약한 집 주소지 관할 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자까지 받아놓은 상태여야 대항력을 갖출 수 있습니다.

 

3.3. 선순위 채권 조건을 갖춰야 합니다.

이 부분이 좀 어렵게 느껴지실 수 있는데요. 선순위 채권이란 보증금보다 앞선 권리를 가진 대출금액이라고 할 수 있습니다.

예를 들어 매매가 4억원의 아파트를 2억원 보증금으로 전세계약을 체결한 상황을 예로 들어보겠습니다. 이때 만약 임대인이 아파트를 담보로 3억원의 대출을 받은 기록이 있다면 3억원이 보증금 2억원보다 앞선 권리를 가진 선순위 채권이라고 할 수 있습니다. 이 돈이 집값의 60%를 넘으면 안 된다고 했는데요. 4억원의 60%는 2억 4천만원 정도로 선순위 채권 3억원이 더 크기 때문에 이런 경우에는 가입할 수 없습니다.

 

3.4. 소유권의 권리침해가 없어야 합니다.

압류, 강제경매 등으로 목적물, 즉 임대차 계약을 체결한 건물의 소유권의 권리침해가 없는 상태여야 합니다.

소유권 권리침해 확인하는 방법 계약을 체결하고자 하는 집의 소유권 권리침해를 확인하기 위해서는 등기부등본을 발급 받아서 확인하면 됩니다. 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 나뉘는데요. 표제부는 해당 부동산의 일반 현황이 나와있으며, 갑구에 소유권에 관련한 내용이 담겨 있습니다. 을구에는 소유권 외 권리에 대한 내용이 담겨 있어요. 즉 등기부등본을 발급 받아서 갑구와 을구를 확인하셔야 합니다. 갑구에서 집의 소유자와 계약하려는 임대인이 일치하는지 확인할 수 있고, 압류나 가압류 등에 대한 내용도 확인할 수 있기 때문에 부동산 계약을 체결하기 전에 필수적으로 미리 확인하셔야 합니다.

3.5. 계약기간 1년 이상이며 공인중개사를 통해 계약해야 합니다.

내용 그대로입니다. 전세계약을 체결할 때 기간은 1년 이상이어야 하고, 반드시 공인중개사를 통해서 임대차계약을 체결해야 합니다.

 

보증금 조건을 갖춰야 합니다.

수도권에 있는 주택이라면 보증금이 7억원 이하여야 하고, 그 외 지역에 있는 주택이라면 5억원 이하여야 합니다. 추가로 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.

 

 

4. HUG 전세보증보험 신청 방법(서류)

4.1. 신청 기간

신청할 수 있는 시기가 정해져 있습니다. 앞서 HUG 전세보증보험에 가입하려면 계약 기간이 1년 이상이어야 한다고 했는데요. 계약한 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다.

만약 계약기간이 2년이라면 계약 체결일로부터 1년이 지나기 전에 가입해야 합니다. 즉 되도록 빨리 하는 것이 좋습니다.

 

4.2. 신청 방법

신청은 주택도시보증공사 모바일 앱, 네이버부동산, 카카오페이, KB국민카드 앱을 통해 모바일로 신청하거나 HUG 지사, 또는 위탁은행에 방문해서 신청할 수 있습니다.

위탁은행은 우리, 광주, 신한, 국민, KEB하나, 기업, 농협, 부산, 경남, 수협, 대구은행입니다.

신청할 때에는 제출해야 하는 서류가 있는데요. 아래와 같습니다.

 

4.3. 필요 서류

• 주민등록등본 및 신분증(사본)
• 임대차 계약서
• 전세금 지급 확인서류
• 계좌이체내역서
• 무통장임급증 등 임대인 또는 공인중개사가 확인한 영수증
• 전입세대열람내역
• 부동산등기부등본
• 건축물대장

✅ 인퐁 포인트 가입까지 완료했는데 보증서 발급은 어떻게 할까? 주택도시보증공사 인터넷보증(http://khig.khug.or.kr)홈페이지 접속 → 로그인 → 고객정보 → 고객현황 메뉴에서 보증서 및 약관 출력 가능합니다. 인터넷보증 홈페이지 및 영업지사에서 신청하신 고객의 경우, 인터넷보증(http://khig.khug.or.kr)홈페이지 접속 → 로그인 → 발급/재발급 → 보증서 발급 화면에서도 출력 가능합니다.

 

 

5. HUG 전세보증보험 비용(보증료)

HUG 전세보증보험에 가입하면 일정한 수준의 보증료를 납부해야 합니다.

5.1. 보증료 산정 및 계산방법

보증료는 보증금액, 보증료율, 전세계약기간에 따라 달라지는데요. 계산식은 아래와 같습니다.

보증료 계산방법 보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간/365일

위의 계산식에서 보증료율은 보증금액, 주택 유형, 부채비율에 따라 연 0.115% ~ 연 0.154% 사이에서 결정되는데요. 아래 표를 참고해주세요.

 

5.1.1. 참고자료 : 보증료율

출처: HUG 전세보증보험 홈페이지

보증료 계산 예시 보증금 8천만원, 부채비율이 80%인 아파트에 2년 계약했다면 보증료는? 8천만원 X 0.115% X 730(일)/365(일) = 192,000원의 보증료가 발생합니다.

5.2. 보증료 납부 방법

기본적으로 보증료는 전액 일시 납부가 원칙입니다. 납부는 지사별 수납계좌로 입금하면 됩니다.

 

5.3. 보증료 할인 대상

임차인이 사회배려계층, 모범납세자 등 특정한 요건을 갖췄을 경우에는 보증료 할인을 받을 수 있는데요. 모바일보증을 이용하거나, 보증료를 일시납부해도 할인을 받을 수 있는 등 다양한 할인 조건이 있기 때문에 어렵지 않게 비용을 절감할 수 있습니다.

정확한 보증료 할인 대상과 할인율은 아래 표를 참고해주세요.

5.3.1. 참고자료 : 보증료 할인대상 및 할인율

출처: HUG 전세보증보험 홈페이지

 

 

HUG 전세보증보험 FAQ

❓ 만약 집주인(임대인)이 바뀌면 어떻게 해야 하나요?

 임대인이 바뀌었을 경우 은행 또는 HUG 영업지사에 방문해서 변경 신청을 해야 합니다. 임의로 은행이나 영업지사를 방문하는 게 아니라 최초 보증발급을 신청한 곳에 방문하셔야 하는데요. 은행이 아닌 영업지사에서 신청했다면 인터넷보증(https://khig.khug.or.kr)을 이용하는 것도 가능합니다.

임대인 변경 신청을 할 때에는 부동산등기부등본, 변경된 임대인의 인적사항이 담긴 매매계약서 사본, 신청인의 신분증 등의 서류가 필요합니다.

 

❓ 보증서 발급에 있어 집주인의 협조를 구해야 하는 부분이 있나요?

 일단 전세보증보험은 집주인(임대인)의 협조가 없어도 가입이 가능합니다. 단, 단독, 다중, 다가구 주택의 경우에는 전세목적물에 대한 타전세계약 체결내역을 제출해야 하는데요. 이 내역은 임대인 또는 임대차를 중개한 공인중개사의 확인이 반드시 있어야 합니다.

만약 체결내역 제출이 어려운 경우에는 확정일자 부여현황, 상가건물 임대차현황서를 제출해야 합니다.

 

❓ 임대차 계약인 본인이 아닌 대리인이 보증을 신청하는 것도 가능한가요?

 반드시 본인이 직접 지사를 방문하여 신청해야 합니다. 대리인 또는 우편으로 신청할 경우 약관법상의 채권양도계약서 등 중요사항의 설명의무를 이행한 것으로 보기 어려우므로 본인 이외의 자가 신청하는 것은 불가합니다.

 

❓ 보증서 갱신 신청은 어떻게 하나요?

 최초 보증을 발급받은 은행, 또는 영업지사에 신청해야 합니다. 은행에서 발급 받았을 경우에는 은행에 직접 방문해야 하고요. 영업지사에서 신청했다면 해당 지사에 직접 방문하거나 인터넷보증(https://khig.khug.or.kr)을 통해 신청할 수 있습니다.

인터넷보증으로 갱신 신청할 경우 절차는 아래와 같습니다.

인터넷보증>보증해지/변경> 기존 보증신청내역 확인> 보증변경신청 화면에서 ‘보증변경’ 신청

 

 

지금까지 HUG 전세보증보험의 대상과 가입 조건, 비용, 가입 방법에 대해 알아봤습니다.