주택연금 완벽 총정리 : 장단점, 대상 자격조건, 지급 금액, 신청 방법

국민연금 가입 기간이 너무 짧거나 가입을 한 적이 전혀 없이, 내 집 마련을 위해서 열심히 살았는데, 막상 자녀들 뒷바라지까지 다 끝내고 나니까 생활비가 없어서 노후가 걱정되는 분들이 계실텐데요. 이런 분들이 이용할 수 있는 연금 제도가 있습니다.

바로 주택연금제도인데요. 자신이 소유한 주택을 처분하기로 약속하고 대신 주택 가액에 비례한 연금을 지급 받고 약정된 기간까지 거주, 생활할 수 있도록 만들어진 노후 보장 연금제도입니다.

오늘 인퐁과 함께 알아볼 내용은?  주택연금이 뭘까? : 노후준비와 숨겨진 비밀 주택연금 대상 자격 조건은? 주택연금 담보 제공 방식은? 주택연금 지급 받는 방법은? 주택연금을 이용 시 받게 되는 금액은 얼마일까?

 

 

1. 주택연금은 뭔가요? : 노후 생활을 위한 연금 제도의 비밀

여러분, 주택 소유하고 계신 분들 많죠? 하지만 내 집 마련하다보니 현금 여력은 없고 그래서 노후보장도 힘들 수 있어요. 이럴 때 사용할 수 있는게 주택연금제도입니다.

이 제도는 국가가 나서서 내 집의 소유권을 넘겨 받기로 하고 내가 생존한 기간 동안 나에게 매월 연금을 주기로 약속하여 국민이 안정적인 노후 생활을 할 수 있도록 합니다.

인퐁 팩트체크 : 주택연금은 사실 대출이다? 주택연금은 내 집은 담보로 제공하고 내가 집에 계속살면서 평생동안 연금을 받는 방식이죠. 여기에는 ‘연금’이라는 단어가 쓰이지만 사실 신청자가 살아있는 동안 집을 담보로 돈을 빌려서 월지급금을 받는 대출입니다. 따라 보증료와 대출이자가 발생하게 됩니다.   주택연금은 주택담보 역모기지론이라고 이해하시는 게 올바릅니다.

 

 

2. 주택연금 대상 자격 조건 : 연령, 주택 소유 여부, 주택 가격에 따라 달라집니다.

• 본인명의로 된 주택 소유자
• 만 55세 이상 내국인
• 주택 공시지가 9억원 이하

주택연금은 기본적으로 본인명의 된 집을 소유하고 있는 경우에만 신청을 할 수 있습니다. 그리고 연금을 가입할 수 있는 연령, 대상 주택의 공시가격을 충족해야 합니다.

연금지급액은 주택가격과 가입자의 연령에 따라서 결정되며, 주택연금 가입을 할 때 주택을 담보로 매월받게 되는 금액에 중요한 요소입니다.

 

2.1. 연령 요건 : 본인 혹은 배우자 단 한 사람이라도 만55세 이상이면 가능합니다.

주택연금은 기본적으로 노후보장을 위한 연금제도에요. 따라서 일정 연령을 초과해야 신청할 수 있습니다. 신청 자격을 충족하려면, 주택소유자 본인 혹은 배우자 중 한명이 만 55세를 넘어야 합니다.

 

2.1.1. 주택연금 가입 연령 계산 방법은?

나이 계산 두 가지 기준에 따라 결정됩니다.

먼저, 한국주택금융공사에 주택연금을 신청하기 위해 저당권을 최초로 설정할 때 날짜를 기준으로 삼는데요. 즉, 저당권을 설정하는 날짜가 2023년 8월 17일이라면, 이 날을 기점으로 나의 나이가 만55세를 넘기면 됩니다.

이제 만나이, 연나이가 통일되었기에 주민등록상 생년월일이 중요하게 되었는데요. 2023년 기준 1968년 생으로 생일을 넘기면 누구든지 신청할 수 있습니다!

 

2.2. 주택연금 대상 주택 : 유형과 가격에 따라서 달라집니다

2.2.1. 주택연금 대상 주택 유형

먼저 주택연금 관련 법률에서 정하고 있는 주택 유형에 부합해야 합니다. 아무 주택이나 받아주는 것이 아니라, 이 기준에 부합해야만, 신청할 수 있습니다.

✅ 대상주택은 주택법 제2조 제1호에 의한 주택과 지방자치단체에 신고가 된 노인복지주택, 주거목적을 가진 오피스텔입니다. 대상주택은 다음과 같습니다. 주택법 제2조 제1호에 의한 주택(일반주택) 지방자치단체에 신고가 된 노인복지주택 주거목적을 가진 오피스텔(주거형 오피스텔) 주택법에 의한 일반주택은 그 종류가 다양하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 있습니다. 일반주택의 경우 등기사항증명서상 용도가 주택으로 되어있어야 합니다. 내가 소유한 주택도 대상이 될지 더 자세한 내용은 아래 링크를 확인해주세요!  ➡️ 주택연금 대상 주택 유형 확인하기

 

 

2.2.2. 주택 연금 대상 주택 가격

주택연금은 다주택자도 부부 연소득 총합산 기준 주택의 공시가격이 9억원 이하가 된다면 신청 할 수 있습니다.

 

2.2.3. 보유주택수 : 1주택자, 2주택자, 다주택 유형으로 분류합니다.

주택연금에 가입을 하려면 원칙적으로는 1주택자만 가능합니다. 다만 예외적으로 1주택자가 아니더라도 주택연금에 가입을 할 수 있습니다.

• 보유주택의 공시가격 합계가 9억원 이하할 때는 거주하고 있는 1주택을 담보로 보증신청이 가능합니다.
• 이사 또는 상속 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우 : 담보주택 외 1주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 신청할 수 있습니다.
• 보유하고 있는 주택의 공시가격 총합이 9억원을 초과하는 경우 : 담보주택 외 나머지 주택을 모두 3년 내로 처분하고, 담보주택 공시가격은 9억원 이하여야 합니다.

주택을 2채 보유하고 있는데 각각 공시가격이 5억원을 넘는다고 가정할 때, 보유한 주택 가격의 총합이 10억원을 넘어 주택연금을 받을 자격 조건을 충족하지 못합니다. 하지만 담보주택을 제외한 미거주 주택을 처분하고, 주택가격의 총합을 5억원으로 낮춘다면 조건이 충족됩니다.

 

2.2.4. 보유주택수 판정 기준

공사에서 보유주택수를 판정할 때 기준은 다음과 같습니다.

1. 신청자가 가지고 있는 주택 수가 2채 이상이라면 공시가격 등 합계가 9억원 이하일 경우 거주하고 있는 1주택이 담보주택으로 판정합니다.
2. 보유주택수는 일반주택, 노인복지주택, 담보로 제공한 (주거용) 오피스텔을 포함합니다.
3. 노인복지주택은 보건복지부에서 게시한 노인복지주택이 기준입니다.
4. 부부가 공동으로 소유한 주택은 지분과 관계없이 1주택으로 판정합니다.
5. 지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택입니다.
6. 임대사업자로 임대 목적으로 보유한 주택 또는 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 50% 이상인 복합용도주택은 보유주택수에 포함됩니다.

아파트 분양권이나 입주권(재건축, 재개발 조합원), 담보로 제공하지 않는 오피스텔은 1주택으로 포함하지 않습니다.

위에서 확인한 보유주택 판정시기는 주택연금 가입 신청자와 배우자가 정부 전산망 활용에 동의한 날로부터 공사가 보증을 하기로 결정하는 날까지 입니다.

 

2.3. 주택 가격 : 한국부동산원, 국민은행 인터넷 시세 먼저 적용

주택연금 대상 주택가격은 한국주택금융공사에서 인정하는 가격 평가를 진행해 결정합니다.

담보주택은 한국부동산원 인터넷 시세, KB국민은행(부동산) 시세, 공시가격, 시가표준액, 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가액 순으로 적용하게 됩니다.

✅ 인퐁 포인트 : 주택 가격 평가 유리한 순서는? 주택연금 담보대상 주택 가격평가는 다음 순서대로 유리할 수 있습니다. 1. 한국부동산원의 인터넷 시세 2. 국민은행(KB부동산)의 인터넷 시세 3. 공시가격 4. 공시가격이 없을 경우 시가표준액 5. 공사와 협약을 맺은 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액 빌라 또는 단독주택 같은 경우 시세를 확인할 수 없을 때 감정평가액을 기준으로 주택 가격이 정해지게 됩니다. 공사와 협약을 맺은 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액을 적용합니다. 만약 신청자가 원하시는 경우에도 감정평가액을 우선 적용을 할 수 있습니다. 이 경우에는 감정평가비용은 고객이 직 부담해야 합니다.

 

 

2.3.1. 주택 공시지가란? : 국가에서 산정한 주택 가격

토지와 건물을 일관한 공동주택의 적정 가격을 공시하는 것을 의미합니다. 매년 공시기준일 현재 공동주택에 대한 적정 가격을 조사한 후 산정해서 결정합니다.

실제로 주택공시지가로 거주하고 있는 주택 가격을 확인해보면 한국부동산원, KB리브 부동산의 주택 실거래가를 확인하면 차이가 매우 큽니다. 따라서 국가에서 산정한 기준을 적용한 주택 공시지가는 주택연금 실행 불리 할 수 있습니다.

아파트 외 인터넷 시세가 없는 주택, 오피스텔의 경우는 감정기관의 감정평가를 통해서 시세가 결정되며, 그 시세를 적용해서 연금이 산정합니다.

 

2.4. 거주자 요건 : 공사에서 실제 거주 여부 확인

주택연금은 가입하고 나서 가입자나 배우자가 실제로 대상 주택에 거주해야 합니다. 연금을 받는 동안 신청자 또는 배우자는 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 동일해야 합니다.

실거주 예외 인정사유가 있는 경우 공사의 승인을 받아서 부부가 모두 담보주택에서 다른 주소로 주민등록을 이전할 수 있습니다.

 

2.5. 채무관계자 자격 조건은? 의사 판단 능인

만약 치매나 의식불명으로 자의적으로 계약 관계를 맺을 수 없다면 적법한 계약이 불가능합니다. 신청자가 병환없이 의사 판단이 가능한지 확인하기 위한 장치입니다.

즉, 채무관계자(가입자, 배우자) 자격은 의사 및 행위 능력이 있어야 가입할 수 있습니다.

그렇다고 전혀 방법이 없는 것은 아닙니다. 치매 등 의사 및 행위 능력이 없다고 판단되면, 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있습니다.

성년후견제도는 질병, 장애, 노령 등 사유로 가지고 있는 정신적 제약인들이 존엄한 인격체로 주체적인 후견제도를 이용하고 자신의 삶을 영위할 수 있도록, 도입된 제도입니다.

채무관계자 자격 조건, 말이 좀 어렵죠? 쉽게 말해서 계약의 상대방이 될 수 있는 자격이 되는지 여부인데요. 여기서는 바로 의사 판단 능력이 있는지를 살펴보는 겁니다. 예를 들어 나이가 들수록 치매나 다른 질병의 위협이 높아져서 의식 불명 상태에 있을 수도 있는데요.

이럴 땐, 적법하게 계약을 체결할 수 있는 상태가 아니기 때문에 계약 효력 자체가 무효가 될 수 있습니다. 이런 상황이 되면 연금 지급 자체가 상당히 골치 아파지겠죠? 이를 악용하는 사례가 생길수도 있고요. 그래서 주택연금을 신청할 때 신청자가 병환이 없고 의사 판단을 온전하게 할 수 있는, 즉 행위 능력이 있어야만 가입이 가능합니다.

 

 

3. 주택연금 담보 제공 방식은? : 저당권 설정, 신탁방식

주택연금의 원리는 한국주택금융공사에 내가 거주하고 있는 집을 맡기고 그 주택의 가치를 평가한 후 결과에 따라서 연금을 지급받는 방식입니다.

신청자는 담보물로 공급하는 보유주택의 소유권은 어떻게 설정하고, 법률 관계는 어떻게 정하는지에 따라 향후 가입자와 배우자가 누릴 수 있는 권리가 달라지게 됩니다. 이 권리를 구분하는 담보제공 방식을 근저당권을 설정하거나 신탁 방식이 있습니다.

 

3.1. 저당권 방식은? 소유권 이전등기 절차 필요, 임대 불가능

저당권방식은 신청자가 주택의 소유권을 가지며, 공사는 신청자가 담보물로 설정한 주택에 저당권을 부여하는 방식입니다.

즉, 한국주택금융공사가 근저당권자로써 담보 주택에 근저당권을 설정이 가능해야 주택연금 신청을 할 수 있습니다.

근저당권 설정 채권최고액은 최초 보증기한에 도달하는 해의 예상 주택가격입니다. 쉽게 설명드리면 주택연금을 지원하는 공사에서 변제시기에 신청자로부터 받을 수 있는 최대 금액을 의미합니다.

단, 고객이 요청하는 경우 예상보증총액의 120%로 설정하는 것도 가능합니다.

최초보증기한의 예상주택가격은 부부 중 연소자가 100세에 도달하는 시점으로 합니다. 보증금액은 최초보증기한의 예상보증잔액을 의미합니다.

저당권 : 돈을 빌려주면서 담보로 제공된 부동산(주택)에 대해서 후순위 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

근저당권 : 미래의 채권을 일정액의 한도를 설정한 후 미리 담보하는 저당권을 의미합니다.

 

 

3.2. 신탁 방식 : 공사로 소유권 이전하는 유형, 임대 가능

신탁으로 진행하는 방법은 신청자와 공사가 체결하는 신탁계약에 따라서 가지고 있던 주택 소유권을 공사로 이전하고 담보로 제공하는 방식입니다.

가입자는 공사와 신탁설정 및 보증약정을 진행합니다. 이를 가지고 공사는 대출기관으로 보증서를 발급해줍니다. 은행은 보증서를 받고서 가입자에게 연금을 지급해줍니다.

가입자가 사망 시 연금은 배우자에게 승계되며, 부부가 모두 사망한 후 자녀 등 귀속권리자에게 남은 신탁재산이 교부됩니다.

✅ 인퐁 포인트 신탁방식은 저당권방식과 다르게 배우자가 안정적으로 주택연금을 승계할 수 있다는 장점이 있습니다. 또 주택에 대한 보증금이 있는 임대차도 계약도 가능합니다.

 

 

4. 주택연금 지급 받는 방식

4.1. 일반 주택연금 : 평범하게 연금 받고 살기!

일반 주택연금은 최소 가입연령 55세 이상이 되면 가입할 수 있습니다. 가입자는 소유하고 있는 주택을 담보로 제공합니다. 공사는 주택을 담보로 노후생활자금을 가입자와 배우자의 사망 시점까지 매월 연금을 지급합니다.

 

4.2. 주택담보대출 상환용 부분사용 주택연금(혼합방식) : 집살 때 받은 대출 갚고 남은 금액으로 연금 받기

주담대 상환용 부분 주택연금은 연금대출한도의 50~90% 범위내에서 원하는 만큼 찾아쓰고, 나머지는 일반 주택연금과 동일하게 평생 연금으로 지급되는 혼합 방식입니다. 대표적인 상품으로 종신혼합방식이 있습니다.

 

4.3. 우대형 주택연금 : 기초연금 수급권자, 만 65세 이상

일반 주택연금과 동일하지만 부부기준으로 2억원 미만의 1주택자이면서 1인 이상이 기초연금 수급권자 일 때 일반 주택연금보다 최대 20% 더 지급됩니다. 기초연금 수급권자는 가구 소득인정액이 선정기준액 이하여야 합니다.

2023년 선정기준액

구분	단독가구	부부가구
선정기준액	2,020,000원	3,232,000원

소득인정액이란? 월 소득평가액과 재산의 월 소득환산액을 합산한 금액을 의미합니다.

✅ 인퐁 포인트 위에서 설명드린 주택연금 유형과 상관없이 연금을 받는 도중 의료비가 필요할 상황에서는 목돈을 수시로 찾아서 쓰는 개별인출제도 활용이 가능합니다.

 

 

 

5. 주택연금 지급기간에 따른 상품종류

주택연금 수령은 평생 동안 매달 연금을 받는 ****종신 방식**과 계약을 할 때 일정기간동안만 설정해서 받는 확정기간혼합 방식이 있습니다. 그 밖에도 종신혼합, 우대지급, 우대혼합, 대출 상환 방식도 있으며, 각자 상황에 따라서 신청하면 됩니다.

 

5.1. 종신지급방식 : 정액형, 초기증액형, 정기증가형(월지급금 지급유형)

인출한도 설정없이 평생동안 매월 연금 형태로 지급됩니다. 종신지급은 정액형, 초기증액형, 정기증가형 3가지로 나눠집니다.

• 정액형 : 매월 동일한 금액을 받는 유형
• 초기증액형 : 가입초기 일정기간동안 정액형보다 많이 받고, 이후에는 점차 수령액이 줄어드는 유형 ※ 초기증액형은 기간은 3년, 5년, 7년, 10년 중 선택을 할 수 있습니다.
• 정기증가형 : 초기에는 정액형보다 적게 받으며, 3년마다 4.5%씩 증가한 금액을 받게 됩니다.

 

5.2. 종신혼합

종신혼합방식은 인출한도 범위(대출한도의 50%) 내에서 수시로 찾아쓸 수 있습니다. 인출한도 외 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받게 되며, 종신지급보다 월지급금은 적어집니다.

인출한도는 의료비, 교육비, 임대차보증금반환, 주택담보대출상환 등의 용도로 사용하기 위해서 수시 또는 일시로 지급받을 수 있도록 미리 설정해놓은 금액을 의미합니다.

 

 

5.3. 확정기간 방식

가입연령에 따라서 최소 10년부터 최대 30년까지 5년 단위로 선택한 일정기간 동안 동일한 금액을 받습니다. 이때 대출한도의 5%를 의무설정 인출한도로 설정하게 됩니다.

확정기간혼합은 인출한도 범위(대출한도의 50%) 내에서 자유로이 찾아쓸 수 있습니다. 나머지 부분은 일정한 기간동안만 매월 연금형태로 지급됩니다.

단, 인출한도 중 대출한도의 5%에 해당하는 금액(의무설정인출한도)은 매월 연금형태로 지급받는 기간이 종료되고서 담보주택관리비, 의료비의 용로도만 쓸 수 있습니다.

 

5.4. 우대지급방식

신청자 또는 배우자가 기초연금 수급권자로 만 65세 이상이며 부부기준 1억 5천만원 미만의 1주택만 소유하고 있다면 인출한도 설정없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받게 됩니다.

단, 종신지급방식보다 우대지원률을 곱해서 더 많은 월지급금을 지급받을 수 있습니다.

 

5.5. 우대혼합방식

신청자 또는 배우자가 기초연금 수급권자로 부부기준 1억 5천만원 미만의 1주택만 소유고 있는 경우 인출한도(우대지급방식 대출한도의 45%) 범위 내로 자유로이 찾아쓰고 나머지 부분은 평생동안 매월 연금현태로 지급받게 됩니다.

우대혼합방식은 우대지급 총액에서 대출한도의 45% 중 설정하는 금액만큼을 제외하기 때문에 월지급금이 적어지게 됩니다.

 

5.6. 대출상환 방식

주택담보대출처럼 주택을 담보로 대출받은 경우에도 주택연금을 사용할 수 있습니다. 공사에서 주택연금을 가입하거나 이용 도중 목돈이 필요할 때 쓸 수 있도록 인출한도설정 제도를 이용하면 됩니다.

주택담보대출 상환용 주택연금을 선택하면 금액에서 잔액을 상환하는 용도로 인출한도 범위(대출한도의 90%)내에서 일시에 지급을 하고 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급 받니다.

연금의 방식 등(한국주택금융공사법 시행령 제 3조의 2) 주택소유자가 법 제9조제4항제2호에 따른 주택담보노후연금대출 한도의 100분의 50 이내에서 다음의 용도로 사용하기 위하여 수시로 일정한 금액을 지급받는 방식. 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 제3조제3호에 따른 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도 의료비, 교육비, 주택유지수선비 등 사장이 정하여 공사의 인터넷 홈페이지에 공고하는 용도 주택소유자가 법 제9조제4항제2호에 따른 주택담보노후연금대출 한도의 100분의 90 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 및 시행령 제3조제3호에 따른 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도로 일정한 금액을 지급받는 방식을 말합니다.

 

 

5.7. 지급방식 / 지급유형 한눈에 확인하기

위에서 확인한 주택연금 지급방식 내용을 토대로 신청자에게 맞는 상품을 선택합니다.

주택연금을 선택을 할 때는 다음 순서대로 검토해보고 진행합니다.

1. 담보제공 방식은?
2. 주택담보대출 상환이 어렵거나 저가주택 소유자 여부
3. 평생동안 받는 종신 방식 또는 일정기간동안만 받는 혼합, 확정 방식
4. 지급 받을 연금액 설계

 

 

6. 주택연금 지급 금액 : 월지급금 계산 방법

주택연금은 장래 위험으로 자연사, 사고사 등 생존확률과 미래의 주택가격 상승률, 기준금리 변동성을 모두 고려해 월지급금을 산출합니다.

• 가입자의 생존 확률 파악
• 주택가격 상승률
• 이자율 변동

즉, 신청자와 배우자의 나이와 담보주택의 가치를 산출해서 연금이 결정됩니다.이 연령 기준 적용은 부부 중 나이가 더 어린 사람을 기준으로 정해합니다.

예를 들어 신청자 연령이 55세, 배우자 연령이 54세일 경우, 가입을 할 수 있습니다. 하지만 신청 시 나이가 더 어린 배우자 나이(55세)를 기준으로 월지금금을 산출합니다.

연령에 따라 주택연금의 월 지급금 액수도 차등적으로 지급됩니다. 주택 가격이 동일하다면 나이가 더 많을수록 수령액도 많아집니다. 그 이유는 사망은 예측 할 수 없지만 확률적으로 나이가 많으면 연금 수혜 기간이 줄어듭니다. 따라서 형평성을 위해 연금 액수는 증가하게 됩니다.

즉, 수혜 기간과 월지급금은 반비례해 증가하거나 감소합니다.

월지급금은 가입자 생존기간과 주택가격 및 기준금리 변동 등 위험요소를 반영해 산출을 합니다.

공사는 가입자의 사망 시점의 대출 잔액과 주택가격을 예측합니다. 현재 시점에서 지급가능한 주택연금 월지급금이 정해지면, 종료될 때까지 변동없이 지급합니다.

일반적으로 연금 수령랙은 연령 많고 집값이 높을 수록 증가합니다. 따라서 경제 활동이 가능하고 건강하다면 최대한 늦게 신청하는 게 노후를 더 여유있게 보낼 수 있습니다.

 

 

7. 주택연금 이용 시 비용 : 초기보증료, 연보증료, 기타 수수료

주택연금을 가입할 때는 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 발생합니다. 초기 보증료는 첫 연금을 수령할 때 최초 1회만 발생합니다. 납부할 금액은 주택가격 x 1.5% 산출식으로 계산합니다. ****

연보증료는 매달 발생하며, 일할적으로 계산합니다. 연보증료의 계산식은 보증잔액 x 0.75% 입니다.

여기서 초기보증료, 연보증료, 대출이자가 발생하는 이유가 궁금하실겁니다. 위에서 간단히 설명드렸지만 주택연금은 내 집을 담보로 월지급금을 받아서 사용하는 대출 상품입니다. 정확하게 표기하지만 주택담보 역모기지론이라고 이해하는 게 좋습니다.

보증잔액이란? 대출잔액과 동일한 금액으로 월지급금, 개별인출금, 보증료 그리고 이 3가지에 대한 대출이자를 모두 합친 금액을 의미합니다.

보증료율은 주택연금 지급방식 유형에 따라서 달라집니다. 보증료는 취급하는 금융기관에서 가입자 부담으로 공사에 납부하기 때문에 연금지급총액에 가산됩니다. 따라서 가입자가 직접 현금으로 납부하지 않아도 됩니다.

기타 추가 비용에는 가입을 할 때 들어가는 비용으로 감정평가수수료, 등록면허세(지방교육세 포함)가 있으며, 신청자가 직접 납부해야 합니다.

✅ 인퐁 포인트 우대형 주택연금 가입자는 공사에서 도움이 필요하다고 판단하면 감정평가수수료를 지원해줍니다.

 

 

7.1. 대출금리 적용특징

주택연금은 일종의 담보대출과 같은 개념을 가지고 있는 상품입니다. 따라서 대출금리를 적용하는 특징을 가지고 있습니다. 즉, 주택연금을 이용할 때 발생하는 대출 이자를 납부해야 합니다. 이때 이자율을 적용하는 기준은 CD금리와 COFIX금리입니다.

• CD금리(91일) : CD는 양도성예금증서라는 의미이며 예금증서가 발행된 후 유통시장에서 거래될 때 적용하는 금리를 말합니다.
• COFIX(코픽스) : COFIX는 자금조달비용지수라고 말하기도 합니다. 이 지수는 은행연합회가 8개 시중은행과 특수은행으로부터 자금조달에 관한 정보를 제공받을 수 산출합니다.

주택연금은 양도성예금증서(CD) 금리와 자금조달비용지수를 산출한 금리를 적용하게 됩니다.

CD금리는 변동주기 3개월 단위이며, 가산금리가 높습니다. 91일물 CD금리의 직전 3영업일 평균 값에 1.1%를 더해서 산출합니다. COFIX금리는 변동주기가 6개월 단위이며, 대출실행일 전일 기준 공시된 신규취급액 기준 COFIX금리 값에 가산금리 0.85%를 더해서 적용합니다.

✅ 인퐁 포인트 주택연금을 이용했을 때 발생한 보증료와 대출이자는 현금으로 납부하는 게 아니며, 생존하는 동안에는 변제하지 않아도 됩니다.

 

 

7.2. 변제시기, 변제하는 방법은? 대출금 상환

주택연금은 원칙적으로는 신청자와 배우자가 생존하고 있는 동안에는 변제하지 않습니다. 하지만 다음에 경우에는 변제시기가 도래하기 때문에 대출금 상환을 해야 합니다.

• 신청자, 배우자 모두 사망한 경우
• 신탁방식을 선택했을 때 신탁계약을 위반한 경우
• 신청자가 사망하고 배우자에게 채무인수가 되지 않았을 때
• 신청자와 배우자가 모두 다른 곳으로 주민등록을 이전
• 신청자와 배우자가 연금을 신청한 주택에 실제로 거주하지 않을 때

위 상황처럼 주택연금을 받으면서 하지 말아야 할 행동 등 규칙을 어긴 경우가 아니라면 부부가 모두 사망하기 전까지는 변제할 필요가 없습니다. 종료 시점에는 상환해야하는 금액을 최대 주택처분금액 범위 내에서 이용했던 연금지급총액만큼을 직접상환하거나 주택을 처분해서 상환하게 됩니다.

 

7.3. 주택가격과 연금지급총액 잔액

주택연금의 채권행사는 한국주택금융공사법 제43조의4제1항에 따라서 담보주택에 대해서만 가능합니다.

이 의미는 부부가 모두 사망하고 대출금 상환을 할 때 사용한 연금보다 주택가격이 부족하더라도 공사에서 귀하나 자녀, 상속인에게 부족한 부분을 청구하지 않는다는 겁니다.

반대로 주택가격이 연금지급총액(대출잔액)보다 더 클 경우에는 주택을 처분한 후 남은 부분을 자녀에게 상속하게 됩니다.

✅ 연금 지급 보증기한 주택연금은 신청을 했을 때 연급이 지급되는 기한은 신청자 본인과 배우자가 돌아가실 때까지 특이사항이 없다면 진행됩니다.

 

 

8. 주택연금 지킴이 통장은? : 압류가 되지 않는 무적 통장!

주택연금 지킴이 통장이란?  월지급금 중 민사집행법 제195조제3호에 해당하는 최저생계비인 185만원 이하의 금액만 입금되며, 입금된 금원에 대한 압류가 금지되는 계좌

연금을 받을 때 지급되는 금액에서 최저생계비에 해당되는 185만원까지 입금되는 통장입니다. 여기에 입금된 돈은 압류가 금지가 되므로 안정적으로 연금을 수령할 수 있는 전용계좌입니다.

이 계좌는 월지급금을 제외한 다른 금원의 입금이 불가능합니다. 출금이나 이체를 하는 경우에는 제한이 없습니다.

입금금액은 월 185만원으로 제한되지만 계좌 잔액은 금액에 제한이 없이 유지가 가능합니다.

 

8,1. 주택연금 지킴이 통장 신청은 어떻게 하나요?

한국주택금융공사를 직접 방문하거나 콜센터(유선)을 통해서 주택연금 전용계좌 이용 대상확인서 발급을 신청합니다. 발급된 주택연금 이용 확인서류 지참하고 주택연금대출을 약정했던 은행 영업점으로 방문해서 통장 개설 신청을 하면 됩니다.

 

 

9. 주택연금 신청 방법 및 필요서류

지금까지 확인한 내용을 잘 숙지하셨다면 신청을 진행합니다. 내용이 어렵워서 이해가 안된다면 한국주택금융공사 홈페이지에서 상담을 받습니다.

가입신청은 한국주택금융공사 홈페이지로 접속한 후 메인화면 우측상단의 인터넷금융서비스를 누릅니다.

인터넷 금융서비스 화면이 나타나면 ‘신청’을 클릭 후 ‘주택연금 신청’을 선택합니다.합니다. 신청방법을 자세히 확인하고 싶다면 주택연금 신청방법을 눌러 인터넷신청 메뉴얼을 확인할 수 있습니다.

신청 버튼을 클릭하면 공동인증서, 금융인증서로 로그인을 합니다.

주택연금 가입절차 안내 페이지를 통해서 개인정보제공 동의, 설명사항 확인, 가입신청서 작성, 신청내용 확인 및 제출, 현장조사 등 심사, 보증약정 및 저당권(신탁등기)설정, 보증서 발급통지 및 은행방문 내용을 확인했다면 신청 버튼을 눌러 진행합니다.

 

신청 절차는 다음 순서대로 진행됩니다.

1. 주택연금 신청 방법 선택(담보제공 방식)
2. 주택연금 신청 사전점검
3. 정보제공동의
4. 설명사항 확인(필수)
5. 신청서 작성(인적사항, 배우자, 담보주택 정보 등)
6. 한국부동산원 시세검색
7. 대상 담보주택 정보입력
8. 주택연금지급방식 신청내용 선택
9. 보증료 납부 및 환급방법 안내 확인
10. 예상연금(월지급금) 조회
11. 신청서 및 서류제출

단계가 복잡하지만 미리 모든 내용을 잘 숙지하셨다면 큰 어려움 없이 진행할 수 있습니다. 가입신청서 제출이 완료되면 인터넷 금융서비스 홈페이지 My HF에서 신청내역을 조회합니다.

 

9.1. 간편 서류제출

주택연금 신청을 하면 배우자정보제공동의서, 제3자정보제동동의서를 제출해야 합니다. 서류를 제출하는 방법은 인터넷 금융서비스 홈페이지에서 상단 메뉴 ‘간편 서류제출’을 클릭해서 진행하면 됩니다.

 

9.2. 보증신청 및 설명사항 확인

서류까지 제출하고 나면 한국주택금융공사로부터 신청이 승인되었다는 안내메시지를 받게 됩니다. 승인 후 인터넷금융서비스에서 보증신청 및 설명사항 확인을 꼭 해야합니다.

진행하게 되면 사전설명 영상을 클릭해서 주택연금 내용①을 다시 확인합니다. 체크리스트 전체보기②를 클릭해서 내용을 확인고 체크합니다. 월지급금산출표③까지 확인하고 신청자와 배우자가 모두 전자서명을 하면 모든 진행이 완료됩니다.