전월세신고(임대차계약 신고) : 대상, 신고방법, 유예기간 총정리

2024년 6월 1일부터 전월세 계약을 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 원래 올해 6월 1일부터 과태료 시행 예정이었으나, 1년 유예되어 내년 6월부터 적용되는데요. 과태료 부과 여부와는 무관하게 신고는 계속 가능합니다.

오늘은 인퐁과 함께 전월세신고제에 대해 알아볼 예정이며, 전월세계약과 관련해서 전입신고, 우선변제권 등에 대해 관심이 있으신 분들은 다음 글 참고해주시기 바랍니다.

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전월세신고제란?

전월세신고제는 주택 임대차 계약 신고제라고도 하며, 2020년 7월 31일 통과된 임대차 3법 가운데 하나입니다.

전월세신고제에 따르면, 임대차 계약 당사자는 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약 내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 합니다.

우리나라에는 부동산 매매가격 통계는 있지만, 임대차 가격 통계가 없습니다. 별도의 신고 의무가 없었기 때문인데요. 전월세 신고제 시행으로 공식적인 임대차 계약 통계를 만들 수 있게 되었습니다.

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전월세신고 대상 계약은?

2023년 국토교통부가 전월세신고 제도를 규정하고 있는 부동산거래신고법의 계도기간을 1년 연장했습니다.

출처: 더스쿠프

계도기간은 정책을 본격적으로 시행하기에 앞서 국민들의 인식을 제고하는 기간입니다.

이 경우에도 마찬가지로 계도기간 동안에는 전월세신고를 할 수 있습니다. 다만, 신고하지 않았다고 해서 과태료가 부과되지는 않는 것입니다.

법률이 정식으로 시행되면 신고를 하지 않았을 때 무조건 과태료가 부과됩니다.

💁🏻‍♂️ 전월세신고를 할 수 있는 계약 (선택)

• 2021년 6월 1일부터 2024년 5월 31일까지 체결되는 신규, 갱신 임대차 계약
  (단, 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고의무가 없습니다)
• 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 임대료가 30만원을 초과하는 주택
• 수도권 전역, 광역시, 세종시 등의 시(市) 지역 (지방 도 지역 군 단위 제외)

2021년 6월 1일부터 체결되는 신규 및 갱신 임대차 계약 중 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 임대료가 30만원을 초과하는 주택은 전월세 신고를 할 수 있습니다.

💡 인퐁 팩트체크 : 계도기간에 체결된 계약에 대해서는 과태료가 소급 부과되지 않습니다

올해 초까지만 해도 국토교통부에서는 계도기간 중에 체결된 계약에 대해서도 과태료를 소급하여 적용하겠다는 입장을 가지고 있었습니다. 즉, 계도기간인 2021년 6월 1일부터 2024년 5월 31일 중에 체결된 계약에 대해서도 사실상 신고 의무가 있었던 것입니다.

그러나 국민의 혼란과 시스템 미비 등을 이유로 계도기간 동안 체결된 계약에 대해서는 과태료를 소급하여 적용하지 않겠다는 공식적인 입장을 내놓았습니다. 따라서 신고 의무가 적용되는 계약은 2024년 6월 1일 이후 체결되거나 갱신되는 계약입니다.

또한, 국토교통부에서는 제도 시행일을 이번 2023년 6월 1일에서 2024년 6월 1일로 미루며, 더 이상의 계도기간 연장을 고려하고 있지 않다고 밝혔기 때문에 2024년부터는 법률이 정상 시행될 가능성이 높다는 점을 유의하시기 바랍니다.

💁🏻‍♀️ 전월세신고를 해야하는 계약 (의무)

• 2024년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신 임대차 계약
  (단, 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고의무가 없습니다)
• 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 임대료가 30만원을 초과하는 주택
• 수도권 전역, 광역시, 세종시 등의 시(市) 지역 (지방 도 지역 군 단위 제외)

법률의 계도기간이 2024년 5월 31일부로 종료됨에 따라, 2024년 6월 1일부터 체결되는 신규 및 갱신 임대차 계약 중 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 임대료가 30만원을 초과하는 주택은 전월세 신고를 하지 않을 경우 과태료 부과 대상이 됩니다.

단, 「공공주택 특별법」또는 「민간임대주택 특별법」에 따른 임대사업자가 각 법에 따른 임대차 계약 신고 등을 이행한 경우 거래신고법에 따른 별도 임대차 신고는 하지 않아도 됩니다.

🔎 주택이란?

부동산거래신고법의 전월세신고 대상이 되는 ‘주택’이란, 주택임대차보호법에 의한 주거용 건물 전부 또는 일부를 말합니다. 따라서 ① 단독·다가구, ② 아파트·연립·다세대, ③ 주거용 오피스텔, ④ 기숙사·고시원, ⑤ 그 밖에 주거 목적으로 사용하는 건물이 신고 대상 주택에 포함됩니다.

이는 과태료 부과 대상이 될 때 중요하게 적용될 기준인데요. 2021년 4월 15일 「부동산거래신고법」 하위법령 개정안 입법예고안에서 국토부는 “임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단”한다는 대법원 판결을 준용한다고 안내한 바 있습니다.

단, 「학교시설사업 촉진법」제2조제1호나목에 따른 학교시설에 해당하는 기숙사의 이용 계약은 임대차 신고대상으로 판단하지 않습니다.

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주택 임대차 계약 신고

🗓️ 신고기간
전월세신고는 계약일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인 모두 해야합니다. 부동산 계약의 경우 전입신고와 같이 잔금을 체결하면 신고 의무가 발생하는 것이 일반적인데, 전월세신고의 경우 계약을 체결한 날을 기준으로 30일 이내에 해야 한다는 것을 주의해야 합니다.

📝 신고 방법
전월세신고는 임대인과 임차인 모두 하여야 하기 때문에, ‘주택 임대차 계약 신고서’에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고합니다.

신고 및 서류 제출은 당사자 중 일방이 하는 것도 가능합니다. 임대인과 임차인 모두의 서명이 날인된 신고서를 제출한다면 제출한 사람이 대표로 공동신고한 것으로 봅니다.

당사자가 외국인인 경우에도 신고할 의무가 있습니다. 단, 일방이 신고를 거부해서 단독으로 신고하는 경우에는, 단독신고사유서를 첨부하여 제출하여야 하고, 신고하지 않은 사람만 과태료 부과 대상이 됩니다.

📄 신고 시 필요서류
신고를 할 때에는 주택 임대차 계약서만 지참하면 됩니다.

단, 주택 임대차 계약서를 작성하지 않은 경우라면 입금증, 계약과 관련된 금전거래내역이 기재된 통장사본 등 계약 사실을 입증할 수 있는 서류를 제출하여야 합니다.

만일 해당 계약이 재계약이고, 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우에는 계약갱신청구권을 행사하였다는 서류를 함께 제출하여야 합니다.

부동산거래계약시스템을 통해 주택 임대차 계약을 체결하면, 임대인과 임차인이 공동으로 신고를 제출한 것으로 보기 때문에 별도의 서류 제출 절차 없이 간편하게 신고할 수 있습니다.

💡 주택 임대차 계약서에는 다음의 사항들이 필수적으로 들어가야 합니다

1. 임대차계약당사자의 인적사항
2. 임대차 목적물의 소재지, 종류, 임대 면적 등 임대차 목적물 현황
3. 보증금 또는 월 차임(임대료)
4. 계약 체결일 및 계약 기간

🗝️ 주택임대차표준계약서

법무부와 국토교통부에서 민법, 주택임대차보호법, 공인중개사법 등 관계법령에 근거하여 누구나 사용할 수 있는 주택임대차표준계약서를 배포하고 있습니다.

이 표준계약서에는 전월세신고시 필요한 정보들 뿐만 아니라, 민법 등 다른 법률에 의해 임대인 및 임차인이 보장 받을 수 있는 항목들이 포함되어 있으므로 계약서 작성시 참고하시기 바랍니다.

📋 신고 절차

• 방문 신청
  전월세신고는 임대한 주택의 관할 주민센터를 방문하여 오프라인으로 신고할 수 있습니다. 따라서 거주 주소지가 대구광역시라도, 서울특별시 소재의 목적물을 계약한 경우에는 서울시 소재 주민센터에 방문신고하여야 합니다.
  
  방문시 다음의 주택 임대차 계약신고서를 작성하여야 합니다.

• 온라인 신청
  관할 주민센터를 방문하지 않더라도, 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/)에서 온라인으로 전월세신고를 할 수 있습니다. 국토부 부동산거래관리시스템에서는 전월세계약 체결도 가능하므로 간편하게 계약 체결 및 신고까지 완료할 수 있다는 장점도 있습니다.

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전월세신고의 장점

주택 임대차 신고를 하면 계약일에 확정일자를 한번에 부여받을 수 있습니다.

확정일자란 계약이 체결된 날을 법원 등 공공기관에서 증명한 날짜를 말합니다. 이는 우선변제권의 발생 요소이기 때문에 전세사기를 방지하는 가장 기본적인 절차입니다.

기존에는 임대차계약을 하면 입주일 2주 내에 전입신고를 하고, 확정일자를 부여받았는데요. 이렇게 할 경우 확정일자 발급 비용 600원이 소요되지만, 전월세신고와 동시에 할 경우에는 무료로 그리고 동시에 확정일자 부여까지 받을 수 있습니다.

➡️ 확정일자, 전입신고에 대해 궁금하다면? : 대항력, 우선변제권의 중요성

또한, 전월세 신고가 많아지면 국가에서 임대차 계약과 관련된 데이터를 관리할 수 있습니다. 그렇게 된다면 계약 전에도 공개된 전월세가격을 비교할 수 있게 되어, 임차인이 임대인과 가격을 보다 쉽게 협상할 수 있게 됩니다.